驳房地产的前世今生+调控本质+房地产未来分析 由 宋教仁 发表在HoopChina·步行街
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给一些不同的意见给大家参考，轻TX。
原文最主要的论据为：中国根本不是什么高级的金融市场，由垄断市场+炒房者获利+国家托市 终于形成了这样一种观念：房价不会下跌。说白了就是郭嘉不想你跌你就跌不了，这些都是由郭嘉控制的云云，郭嘉有能力将房价稳定在目前价格。
我承认郭嘉不想大跌，郭嘉也有一定的控制力，但是你有没有想过你高估了郭嘉的控制力？...
中国楼市崩盘，则必须存在外部力量且不可逆转的外部力量，但这种外部力量是否真的存在？而我将从下文开始分析这些外部力量及预期
第一，人口的秘密
中国的劳动人口在2015年开始将实现负增长，而20-30岁的壮年劳动力（农民工兄弟最多）实际上目前已经开始了负增长，而中国人口的总抚养比（即0-14和65+以上年龄）将从2011年的37%增加到2020年的43%（其中20-30岁主要劳动力将下降10%+），2030年50%，2050年70%+（其中总抚养比增加的都为65+年龄段人口，人口数据取自<人口与劳动绿皮书2010>）。其中老年抚养比即65+年龄段老人，将从2011年的12%道道2020年得18%，2050年的47%。
劳动力下降必然带动工资上升，而中国制造也必然由人工走向机械化，但走向机械化的同时必然带来一个后果就是你的成本不再如此低廉，中国将肯定不再会是世界工厂。
目前中国制造是什么情况呢？近几年由于人民币大幅度升值，外贸利润基本上在5%左右或以下，也就是说只要人民币大幅升值，必然导致外贸企业大量倒闭，为了延缓这种情况，郭嘉已经开始反对升值。而且12'5规划中有很重要的一条就是工资要翻番，再配合中国劳动力老化，企业成本大幅上升是无法避免的，企业成本大幅上升之后如果你还要强行出口基本上已经不可能，也就是说未来几年人民币根本无法大幅升值，而且中国制造10年之后一定会成为历史，在未来的十年中，中国将退出世界工厂这个角色转型为与日本相似内需为主的郭嘉。
马上大家会想到一个问题就是如果未来中国人均收入大幅上升，这样房子就算不涨价不也更便宜了么，那房子不是更无法下跌了么？长期看确实是这样，但是如果从某些预期上来看的话，则是中国经济走弱的一个信号，外资将会大量撤离，流动性将大大缩水，资产价值跟90年代的日本一样一泻千里。顺便提一句日本的劳动力就是在90年前后开始下降的。
劳动力人口的下降，而人民币目前却要升值经济要增长，除非你有大量的世界领先行业否则这本身不就是个伪命题么？如果中国无法实现在大量行业上的全球领先，且外资大量撤离将很有可能导致非常严重的后果就是人民币暴跌（由于人民币严重滥发造成）。现在我们看看目前我们中国自己的外贸企业，你觉得如果中国离开劳动密集型，还有几家能够生存呢？也许只有华为吧？？？？但是如果华为员工均收入达到思科或者MOTO的水平他还能活么？人民币如果一泻千里与90年的日本又有何不同？
第二，大宗商品的秘密
大宗商品如果从历史角度从100年得纬度来看，涨跌本来就是件很平常的事情，比如70年代石油危机也曾经涨到目前的高度，00年又跌至10美金。当然大部分的商品长期来看都是涨的，而目前原油是不是涨的太多了呢？有的人说原油是不可再生资源云云，但是2000年的时候有人不知道么？人总是非理性的，股票涨到5000点大家都去追多，殊不知金融的本质只有低买高卖才能赚到钱，而你们却现在去买一个已经涨了10年得商品，你觉得是你蠢还是别人蠢？？任何商品的上涨都是一种心理预期，当预期消失时必然会下跌，当然也包括中国房价，而历史上涨了10年且翻了几倍的商品还能继续上涨的概率有多大？而商品的历史上涨周期基本不超过10年，而每次上涨后留下的都是满地鸡毛。
黄金，一个从百年角度来看一直在贬值的商品，即使拿到今天对比30年前的中国，他也没有升值，而现在大众的主流却是黄金将是避险工具，黄金还将大幅攀升。对于一种长期贬值的商品，仅仅因为其短期的上涨，而放大他的投资价值，很明显是愚蠢的。套用巴菲特的话说，按照目前的金价，全世界的黄金可以换全部的美国耕地，再加10个埃克森美孚，再加上1万亿美元现金。你愿意选哪一个？谁能产生更多价值？
目前全球商品市场由于近10年美元的大幅贬值及贬值预期充斥大量的泡沫，当泡沫破裂时，抽干大量的流动性，中国难道不会受到影响么?商品的崩盘也许会是中国房价崩盘的最终凶手。
第三，美元的秘密
最近10年美元贬值特别的凶，直接导致了大宗商品的大幅上涨，但我们依然返回看这100年的美元变迁，你会发现美元的涨跌其实也是根本没什么大不了的，涨10年跌10年不过如此。美元平均每年印钞速度在4%左右，贬值速度也相当。
相信很多人看过宋鸿兵的《货币战争》一书，里面有一个观点就是美联储为私有企业，是由私人控制，私营资本让郭嘉以税赋为抵押出售债券赚取大量的利润。但是美国本来就是个小政府郭嘉，何况三权分立，如果美元印刷由美国政府负责，谁能担保不出现问题呢？难道非要像中国这样印了多少人民币都搞不清楚比较好么？而且如果债券真这么赚钱，大家都去买美国债券就好了。
另外有兴趣的童鞋可以去看一下伯南克的《大萧条》一书，看完后也许会明白为何美国现行为货币宽松政策，主要原因是伯南克认为在经济萧条中，只有被低估的货币国家才能最快走出经济大萧条，因为1929年的大萧条情况他分析就是如此。而另一个例子就是被索罗斯狙击的英镑，英镑的贬值初期被视为一场灾难，但结果贬值后的英镑却给英国带来了大幅的经济增长。
目前如果美元走出困局，贬值预期变为上涨预期，将成为大宗商品的灾难，同时也将成为人民币和中国房地产的灾难。而美元走出困局目前来看只不过是时间问题，当美国政府开始紧缩，美元将成为世界上最被低估的货币，一如当初被狙击的英镑，流动性将大幅度返回美国，美元大涨可期，中国房地产将如何应对？
第四，人民币的秘密
中国经济的大幅增长的另一个原因就是人民币的大幅贬值，因为中国GDP的构成主要是由政府投资导致的，而中国政府投资主要依赖印刷人民币。而人民币的印刷根本没有节制，90年代初期以后，人民币每年贬值达到10%，而利率基本都维持在5%或者以下，也就是说人民币根本就是一项负资产，对于负资产的预期当然是尽快花出去，所以中国商品大幅上涨也没什么好奇怪的。从这个角度来看，买房子其实好像是可以保值的？
房子10年翻10番，其中有一个预期就是人民币的利率极低，而人民币印刷保持目前的印刷量，人民币就是负资产。但未来是否依旧如此呢？从最近30年的角度来看是这样的，但是一如90年代中期的通胀一样，每次通胀后通缩已是必然，在通缩的时候，货币贬值预期消失，人民币将变为正资产，而在预期上建立的房价将很可能崩溃，原因即是中国的货币政策导致。90年代的房价崩盘依旧过去不远，广州的房价也曾经高达1W，后崩盘再涨至目前2W。
人民币的轮番加息已经上演，如果人民币一年息增至5%左右，世界紧缩经济趋缓导致中国经济增长趋缓，房价又该如何面对？
第五，经济的秘密
资本主义经济经过上百年的发展，过程不外乎就是繁荣后再摧毁它，摧毁后再重建，再繁荣，周而复始，资本主义无法逃脱的困局，中国经济可以么？
中国经济在90年代也曾经出现过上述情况，当时私营资本繁荣，国营企业大量倒闭，随后的变化又有不同。在21世纪，中国通过大量印刷人民币，大量出口创造了中国奇迹，中国的GDP贡献基本上是由出口及政府投资合成，但这种繁荣根本就是无法持续的。首先大量的出口是建立在廉价劳动力与资源被破坏的基础上，而中国将很快面临劳动力短缺，资源破坏也不可能是永无止境的，人民币的印刷过量迟早会带来更大的灾难。
于是转向内需成为了郭嘉的重中之重（12'5规划），而出口繁荣过后大量的过剩生产力将给郭嘉带来巨大的灾难，一如资本主义的发展道路一边繁荣一边摧毁一边重建，周而复始，目前还没有谁能逃出它的魔掌，美国亦如此。
中国经济及房价的崩盘也许很快就要上演，世界开始紧缩，商品大幅度下挫，美元开始回流并上涨，中国国内流动性紧张，中国经济开始转向内需，经济面临阵痛，也许这才是未来10年经济的主流。而永远上扬的经济，没有回退，只有梦中可能才有。
