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政策预期未变 地产股难言反转

　□中证证券研究中心 张泰欣

　

　本周二，地产股再度发飙，申万地产指数整体上涨2.38%，龙头地产公司成为上涨主力。3月份以来，申万地产指数已上涨0.51%，在23个一级子行业中排名第7；在蛰伏了近半年后，目前盘面开始显现出地产、金融等周期性行业“蠢蠢欲动”的迹象。

　就地产股而言，我们认为目前的上涨更多的是对前期超跌的纠错，地产股的估值正在向常态回归；短线而言，地产股仍缺乏继续向上的动能，市场预期和政策选择将主导未来地产股的走势。从基本面看，地产市场交易仍偏冷淡，不排除上半年房价阶段性下行的出现。

　成交占比向均值回归

　从本周二地产股的涨幅来看，前期一直在低位徘徊的全国性地产公司涨幅贡献最大，达到3.43%，按我们的统计看，二三线区域性地产公司整体涨幅2.93%，一线城市地产公司涨幅为2.68%。全国性地产公司中前期NAV折价较高的招商地产和金地集团涨幅最高，分别达到了4.5%和6.9%，NAV折价进一步收窄。从区域性地产公司来看，以“云天星球”为代表的实力开发商涨幅较大，目前荣盛发展、云南城投等公司NAV已出现溢价。不过从换手率的角度看，市场更青睐一线城市地产商，截至3月9日，以算术平均法算，一线城市地产商换手率为4.95%，区域性地产公司为4.8%，而全国性地产公司为3.14%，可见一线地产股表现更为活跃。

　3月份以来，地产股的成交占比稳步回升，截至上周，成交金额为739.98亿元，成交占比为6.57%，与2月末近13个月以来的低点6.14%相比有所反弹。我们认为，随着季节和预期扰动的结束，未来地产股的成交占比将稳步向历史均值回归。

　可售面积依然吃紧

　从上周13个城市的交易情况看，销售面积继续回升。京沪深穗一线城市当周成交76.95万平米，环比上涨11%，继续向上的态势正在稳固；其余13个重点城市成交面积177万平米，环比上涨23.4%。从成交金额来看，上述城市共计成交47.23亿元，环比上涨49.7%，三月份第一周，地产市场的坚冰初显融化，虽然都出现了一定程度的反弹，但目前的市场仍比较冷清。我们认为，由于政府调控的主导，今年地产市场的成交将较去年有30%左右的回调，上半年上述城市的周成交面积有望维持在500万平米。

　目前给市场带来不确定因素的还有可售面积的下降。可售面积一般可视作开发商库存的绝对指标，从一线城市的数据来看，可售面积继续下降，库存去化速度放缓的态势仍在延续，上周除广州库存去化速度略微加快，其他三大城市库存去化周期进一步拉长，目前北京、上海的期房可售面积分别降至1948万平米、468万平米，彰显出未来供应的压力继续紧张。如果开发商对未来市场预期仍然悲观，降低开发增速，导致新盘入市速度放缓，不排除下半年大城市楼市出现非理性的楼价上涨。

　打破盘局仍有待二三线地产

　由于调控政策的基调不变，我们认为今年房价盘整的概率要大于上涨的概率，而短期内随着预期的不明朗和政策的收紧，不排除部分城市房价环比小幅下跌的可能。展望全年，我们认为，房地产投资增速不会出现明显的下滑；而随着预期的明朗，新开工面积可能会维持一定的增速，以满足开发商补库存的需要，预计年中会有一次较大规模的再库存过程。

　从促使房价上行的因素看，我们认为主要还是供给的不足，经过去年大量现金资产的回流，目前开发商的价格主动权又进一步增强，在不出现大的的财务问题下，主动降价的意愿不大，另外还有就是CPI的推动，我们预计，到年中CPI同比涨幅会创下新高，出于资产保值的需要，部分投资需求可能将带动刚性需求，届时，如果在供应还未完全满足的情况下，楼市整体还将迎来一次价格的助推。

　而下行的因素主要来自政策面的收紧力度，如果目前出台的措施能够较为严格地执行，对于遏制房价继续过快上涨将起到重要的作用，如果这样的措施成为常态化，则对于房价泡沫化倾向比较严重的一线城市能形成有效的打击。与政策相伴的还有市场预期，目前楼市的胶着正是预期不明的体现，如果悲观预期还将持续，则需求还会继续萎缩，届时一些灵活的开发商可能会采取以量补价的策略。

　综合以上两个因素，我们认为政府和市场会在动态博弈中不断调整，即政府不会采取通过打压楼市的手段而牺牲投资增长，也不会再度放任投资行为助推房价泡沫。从地产股的交易性机会来看，虽然目前整体NAV估值仍在折价，但与2月比已有一定的反弹，我们认为，目前地产股估值处于低位，但尚未出现持续向上的动力，随着不确定因素的排除，二三线城市的地产股将成为带动整个地产指数上涨的主力。