候宁：救市：中国房地产市场将进入“冰冻期”！
救市：中国房地产市场将进入“冰冻期”！
发表于 2008-10-20 16:05:08
20日，国家统计局发表数据，前３季度我国经济同比增长９．９％，比上年同期回落２．３个百分点。其中，第三季度增长９％，低于一季度的１０．６％和二季度的１０．１％。也就是说，虽未出现GDP指数的暴跌格局，但回落态度已经十分明显。
与此同时，证监会也冒着“股改失败”自食其言的特大信用危险在不停“救股市”，而近期最招眼的新闻莫过于另一战线上的大新闻：全国各地政府纷纷开始出台措施拯救濒危的楼市！
然而，在我看来，和股市一样，中国房地产市场不就倒也罢了，充其量让房价跌30-50%不等便有望止住跌势，如今这一救，问题反而大了。因为“救市”的一个直接后果就是让所有潜在的消费者看到了楼市崩跌的风险，看到了房价只可能不可能再涨的客观事实。此时，持币观望是必然的选择，更何况周边的经济态势是如此糟糕，所有的人都不得不为经济萧条未雨绸缪。
事实上，我们知道，美国次贷危机的恶化就是从白宫救市开始的。在去年次贷危机拉开序幕时，许多人包括华尔街的绝大多数对冲基金经理们都还不当回事，但自从美国政府开始“积极救市”尤其是拯救“二房”之后，华尔街便开始人心惶惶了。国内曾有人盛赞美国政府的“果断救市”，但结果大家都看到了，如我在3月11日的文章标题一样，“美联储的救市精神”根本拯救不了美国楼市。
如此，再结合此前我国股市两次救市的结果是“愈救愈熊”的事实来考察，我们只能得出一个结论，即在真正的危机面前，“救市”具有警醒作用，其刺激作用只能是昙花一现，而其边际效用却会越来越小。客观的原因是，一个市场的危机降临往往是问题长期积累的恶果，其一旦危机爆发，则信心的回复也绝不是释放一点“流动性”便可以做到的。拿美国次贷危机而言，其危机的根源本便是当初因为投机、贪欲和好大喜功，各国释放了太多的“流动性”。如此救市，岂非如同瘾君子犯瘾了在给他吸毒？
但不幸或者不得不为的是，和美国政府依旧想做印钞机缓和矛盾、转嫁危机的做法一样，我们的地方政府也在中央政府的“默认”下开始依靠释放流动性来“治病”。这一点，大家只要看看各大城市如南京、杭州等如今又在为房地产商释放流动性便一清二楚了。救楼市，其实骨子里的信号便是想依旧维持基于固定资产投资拉动所带来的虚假繁荣，而问题在于，今年前半年的发地产投资增速依旧高于去年同期的水平，根本没有彻底降温！
所以，结果只能是是，即便暂时稳住了房价下跌的格局，面上繁荣了，但老百姓却更买不起房了。而我以为，如果这样的发展模式不被颠覆，则中国楼市今后的结局并不会比美国好。
我们看到，因为中国的“自我膨胀”，英德等发达国家近期已在考虑停止原有的对华援助，也就是说，他们从奥运、神七和我国统计局去年曾自吹的“中等发达国家说”等等出发，认为中国已经不需要低息贷款等经常性援助了。这一方面反映了这些国家对中国当今“依旧看上去很美”的“眼红”，另一方面当然也是他们自身面临危机的自我调整应对术。然而要命的是，在对外贸易急剧萎缩，对外投资严重缩水、国内需求欲振乏力的今天，如果外援也被遏制，那么中国原本看似庞大财政储蓄实际上也就变得有些紧张了。外汇储备套牢的多，可用的资金实际不多，而地方财政更是大多处于严重透支状态。而即便如此，为了社会稳定，为了政绩光鲜，他们还得打肿脸充胖子，继续放款救助高高在上的楼市和濒临破产的众多企业。
此前，我在演讲时曾让大家想一个问题，即中国楼市是否会崩跌？因为在我看来，这个问题会严重影响股市，楼市的背后是银行，但我看到的事实是，虽然政府最担心楼市崩溃殃及银行，但实际上房地产商们的资金链却早已岌岌可危了，他们每天的“日常工作”基本是应对消失了的订单，互相催债逼债还债。更危殆的，则像温州那家房地产公司一样，“高管层集体消失”！
这一危机的根源自然是供求关系，即由于房价收入比高居全球各国之首，强欲购房的老百姓本本便买不起那么贵的房子，所以在经济出现危机、楼市面临跌势时自然会更加强化等待心理，如此，“求”便暂时消失了，但大量空置房和因农业新政可能解禁的“小产权房”摆在那里，却说明“供”却十分庞大。
这便是潜在的危机，而这种危机并不会因银行放贷或城市“救市”而消失。相反，越是救市，便越让普通民众看到了危机的严重。而此时，稍有触动房产商资金链断裂的火星，便会形成楼市的轰然倒塌格局。而按照一般历史经验，崩跌后的楼市想要走出“冰冻期”，则至少需要两三年甚至更多。
让房价理性回归、让利于民是真正的出路，可惜牢不可破的行政惯性、高高在上幻想和短视的政绩贪欲等等，注定会让这样的希望泡汤。
