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京城大抢房,边骂边抢 楼市突然疯,越调越疯 |
南方报业新闻 时间: 2010年04月15日 来源: 南方周末 |
作者：王小乔 谢鹏 |
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| 一夜之间,整个中国楼市,从迷茫直接进入了疯狂。 北京取代深圳,成为领涨者。在一线城市炒房潮的带动下,二三线城市也被裹胁进来。 但人们也不免心存恐惧,是否会引来调控?是否这仅仅是一个转瞬即逝的机会? □本报记者王小乔谢鹏发自北京、博鳌 九个“日光盘” 今年4月,SOHO中国董事长潘石屹不管走到哪儿,都有人追着问房价。 在赴博鳌的飞机上,他被空姐追着问；到了酒店,被微软全球资深副总裁张亚勤问；连央行行长周小川都说想听听潘石屹谈高房价问题。“总之,当下的楼市,乱,涨得没道理。”潘石屹丢下这句话,匆匆赶去跟参加博鳌论坛的国家领导人合影。 就在博鳌论坛召开期间,北京春房会上传来消息———北京五环边上的房子均价,已经从去年4月份的8000元,上涨到现在的2.5万元。用潘石屹的话说,北京楼市已是脱缰野马。 在最近一个月内,北京房价的增速堪称惊人。做房产代理的投资者秦博今年1月以每平方米1万元的价格在北京通州区买的房子,现在已窜升至每平方米1.5万元。另一位投资者宁莉在同一区域抢到的特价房,从7000元变成了2万元。 对照各地建委的统计数据,这是北京速度,也几乎是全国一线城市速度。 这一个月的变化,让业内人士都产生了一种荒诞感。今年1月份,京沪广深的房价,相比2009年12月份,涨幅还都没有超过5%,2月,京沪广甚至是个负数。 即便进了3月第一周,北京各都市报的房地产板块弥漫出来的,还是未知的前景；杭州的开发商也是心事重重。但到了第三周,所有新开的楼盘都比预期至少提高了2000元,然后一个比一个定得高。 如此高价,杭州还是在这一个月里出现了九个“日光盘”,买房者已经习惯于彻夜排队。4月11日,北京的楼盘“中弘像素”,前一天还是2万元,第二天开盘就涨了4000元。买卖双方僵持10个多小时。最终谈判的结果,大部分人还是接受了2000多元的涨价。二手房市场也随即启动。广州的一名投资客,本来以为今年楼市肯定没戏,1月份的时候就把在中心城区“中海花城湾”的一套房子租了出去。3月下旬,却出现了这种没想到的行情,他立马毁了租约,把房子挂了出去。 北京的二手房市场,从3月的第三周突破2000套的成交记录后,业主开始疯狂加价。十几个人看一套房,一天之内跳价10万元、20万元的比比皆是,最后还都成交了。“疯了,有些地方的疯狂程度甚至超过了2007年。”远洋嘉业研究总监孟奇的感受,和大多数受访的业内人士相近。2007年,投资客疯了；2009年,银行疯了；2010年,是人疯了。一夜之间,整个楼市,从迷茫直接进入了疯狂。 杭州的开发商们正在加班加点,准备提前推盘。原本打算在5月份房交会上推出的新盘,几乎都打算提前到4月份开。“这是一个难得的抢钱的好机会。”杭州一家地产代理公司的总经理说。北京也不例外。 你肯定也注意到,身边的人在痛斥高房价的同时,只要手上还有钱,仍然在琢磨着是不是买套房子。“不买房,你告诉我买什么?”一位买房者反问南方周末记者。 “政策一调控,房价就涨了” “政策一调控,房价就涨了。”万年基业总经理黄玺庆对南方周末记者说。万年基业是北京一家地产开发商。 他不是在开玩笑,在他看来,北京“70%土地供应给保障房和自住房”的政策一出,他们就知道,商品房价格又得涨了。原因很简单,这个政策会造成可预期的商品房供应量减少。即使依照现在的供应量,新房在这个市场上也已经成了稀缺品。 潘石屹的感觉也是如此。“政策信号很混乱,总体上给开发商的感觉是,地会越来越少,而我们手头的钱又很多”。即使是目前有限的土地供应量,还被大打折扣。在潘石屹的印象中,北京只有一年完成过土地供应计划。“去年开始的四万亿元经济刺激政策,加上大量的信贷资金流入市场,让国企和民企一下子都不差钱了。开发商手上有钱了,愿意高价拿地,进一步促使政府压缩土地供应以牟利。”四川南充的地产商王仁果对南方周末记者说。 虽然处处有“日光”,但从数据上看,今年3月份一线城市的新房成交量,仍然少于去年同期。根据易居中国研究院的数据,北京的成交量同比下降了四分之一,上海、深圳、南京、杭州,统统是下降了一半以上。 远洋嘉业研究总监孟奇的解释是,今年上半年北京的供应量非常小,因为去年上半年楼市情况不明,多数开发商比较谨慎,土地市场直到下半年才开始活跃。根据开发周期,大量的供应会在下半年。南京新城置业副总张立刚对南京市场的描述也是如此。 没有太多的新房可卖,又不缺钱,怎么让手上一直有盘,“当然是涨价了。”黄玺庆说。没有新房,需求也自然被挤压到二手房市场。 北京的二手房价,最早是被区域规划拉动的。3月初,通州区域的CBD东扩规划确定,市场顿时活跃起来。中原地产今年就在通州新开了四五家中介门店。北京中原三级市场部副总宫萍感觉二手房市场是在3月份的第二个星期就开始冒头,早于新房。 那一周结束,两会闭幕,却未见调控重拳,接着又冒出了三个地王,人们积压了两个月的购房热情一下子被释放。 此后,位于北京郊区东五环的通州房价,一直冲到了2万元,最高的楼盘达到2.9万；而位于北京东三环的富力城,二手房价格在3月初才3万出头。 二手房的复苏,对于本来就有涨价念头的开发商来说,无疑是一颗定心丸。通州的“阿尔法社区”,3月中旬还是1.2万,下旬就跳涨至2.1万；另一个“京贸国际城”,1月23日和3月11日开盘时成交均价分别为1.4万元和1.8万元,而几天前新开的预售价却达到了2.6万元。 在层层叠叠的传导效应和所有助涨因素的积聚之下,北京3月新房的价格环比涨幅22%,同比82%；二手房的环比也涨了近15%。 这些因素,也成就了本轮暴涨的一个奇特之处———北京取代了深圳,成为全国楼市的领涨者。“3月上旬北京开涨的时候,上海深圳都还没什么动静。不能肯定有带动效应,但北京确实成了先头部队。”孟奇表示。 根据易居中国的数据,3月份新房价格环比涨幅最高的,也就是北京。其次是广州,为13%,其它一线城市,都没有超过10%。至于原因,孟奇认为是北京从未经历过真正的下跌,对市场有恃无恐。 “大多数人是在保卫资产” 同样无所畏惧的,还有众多的买房人和卖房人。 前述的那位毁了租约转而卖房的广州投资客,就是一例。在广州一家媒体工作的肖林,本来已经跟这名投资客谈好了价钱,约在4月8日晚签约,临阵被告知要加价10万,他愤而离去。 合富置业的业务员小杨说:“业主的心态被搞坏了,个个都要跳价,原来谈得差不多的好几单业务一单也没做成。”但肖林心里很清楚,很可能第二天,这位投资客就能如愿以偿按照加过的价钱卖出去。他就看到一位买主准备了50万现金在中介公司焦急地等待着,但无论中介跟业主怎么谈,对方连见都不愿意出来见一下。 尽管处处是跳价,但看看成交数据你就知道,买家比卖家着急。4月上旬,北京二手房住宅成交量达到了8310套,相比3月同期增加了近一半,价格也涨了20%以上。 新房的抢购潮再起,一切都仿佛回到了2007年。开盘当日引发肢体冲突的案例也开始频繁见报。北京、成都、杭州,甚至江西南昌…… 4月10日,杭州下沙金沙湖板块的德信早城的开盘现场,4000多人抢购296套房源。由于现场购房者数量不断上升,一位购房者与保安发生冲突。原定上午10点的开盘时间被迫延迟,直到下午一点左右才重新进行摇号。南昌的一处郊区楼盘,排队者之间也产生了口角,有人拿出了铁棒。 这些抢房的究竟是些什么人?多数研究机构、中介机构的报告认为,有一半的人是投资需求。但秦博不这么看,他觉得当下至少八成的买房人是为了投资,他们都不是只有一套房的人。 秦博是一家房地产代理公司的策划经理,5月份在北京朝阳区也有一个盘要开。他现在接到的询问电话,八成以上的说法都是“如果房子好,就自己改善居住；如果不好,就用来投资”。 而在他去通州看盘时也发现,售楼处里的人们关心的都是将来的规划和交通,也就是升值空间,而不是小区配套、房型这些自住需求者要考虑的因素。 中原地产的一份调查支撑了秦博的判断。他们抽样调查了3月20日到4月10日期间卖房的800人,发现为了再买房而卖房的人,竟然高达63.5%。而在这其中,三分之一的人卖掉的是自己唯一的住房,他们或者是为了升级换代,或者是为了买两套房以做投资。“人们的心态已经被不断上涨的房价刺激得畸形了,包括我自己。”秦博这两年自己也一直在买房。今年1月份,他在犹豫不决中,带着恐慌情绪买下了第三套房,但这套房子3个月就涨了50%。于是,他又去房展会,挑中了北京郊区房山的一处楼盘。“我怎么可能不害怕,这么远的房子,都1.5万了,去年那周边的房子还不到7000元/平米。可是横向比较一下,这又是北京最便宜的一块区域了,市场的非理性提高了我的价格承受底线。”无法苛责秦博这些投资者。多余的钱,不买房,又能做什么? 曾经在浙江经营多年房地产策划公司的李海彦,离开地产业两年后,今年又回来了。“我浪费了两年的时间。这两年里,我所有的资产增加,仍然是来自于房子买卖。”负利率的现实、通货膨胀的预期、人民币升值的压力、投资渠道的匮乏,这些连老太太都知道的因素,将越来越多的人推向了疯狂的楼市。 肖林在中介公司就碰到过一位62岁的老太太,从菜篮子里拿出一份《南方都市报》说,“你看,报纸都写了人民币要升值,钱都要涨价了房子还能不涨?”清明节,她让中介将自己那套房子的报价提高了8万。“现在买房的人,大多数人是在保卫资产。”王旭飞说。他在杭州一家地产公司主管销售。 “这是一个转瞬即逝的机会”? 可怕的是,当中国楼市成为一个永不降价的投资传奇之后,哪怕10万元一平米也会有资本疯狂涌入。 从事媒体工作的郭小磊在上海有一套房,闲钱不多。但他的那套5年前房子,已经翻了3倍,变成了300万,贷款早已还清。郭现在琢磨的是,卖掉这一套,换成两套房子的首付。 在北京一家咨询公司工作的孙良,还有40万贷款没还完。他也在琢磨同一件事———怎么变出两套房子。经过朋友指点,他知道了现在市面上有很多担保公司可以提供类似的“过桥贷款”———担保公司替他还清贷款,现有房产可以拿出来作抵押,抵押所得还担保公司后,就够首付了。 当然,孙良也很担心楼市下跌,但是就在犹豫中,他看中的四惠大悦城二手房从2.3万涨到了2.7万,最终他还是带着怀疑和犹豫冲了进去。 在一线城市的高房价挤压下,西安、武汉、成都、合肥等二三线城市正在成为新的炒作热点。陕西建祥置业经理李连源就发现,今年3月份,每周末都有很多大城市的购房者来西安看房,经常一买就是两套以上。一个月内,几个新盘就涨了1000到3000元,而西安的中高端楼盘才6000多元起。 让李连源印象最深的是,有一对夫妇在北京没有房子,却专门来西安买了一套。“我们已经赶不上北京的末班车了”。 当二三线城市也被拉入快车道,风险和泡沫之大,可以想象。 抛售也许并未开始,但信号已经露头。北京中原三级市场研究部的统计数据显示,上周(4月5日-4 月11日)北京新建住宅商品房成交量为3066套,比前一周跌了近20%。二手房成交6337套,也比前一周的8486套相比下降25.32%。 中原地产富力城店经理马飞跃发现,3月份通过他们店里买了富力城房子的投资客,在4月份的前十天就卖出了上月成交的八成以上。“这些真正的投资客,灵敏度最高。至少,他们觉得上升空间在变小,风险在加大。”而2009年从北京转战海南的著名投资客张羽冲,也没有再参与到北京这一波行情中,仍然在海南晒着太阳。“我仍然觉得看不懂”。 而在曾经的楼市风向标———深圳,即使3月份也没有表现得非常亮眼,量升价跌,新房成交量环比增加了186%,但成交均价回落16%。尽管该涨价的新盘还是要涨,但南方周末记者采访的所有业内人士,都表示出了高度的忧虑。“如果继续这样涨下去,二季度就会引来调控政策。”杭州那家代理公司的总经理告诉记者,开发商觉得“这是一个转瞬即逝的机会”,所以才要加快推盘。 货币政策是杀手锏 经济学家谢国忠多年前就一直表示房价有泡沫,一开始潘石屹不信。现在他开始相信了。“房价能有10%的上涨,开发商会就很意外,现在的上涨已经超过开发商预计的十倍了。这是在透支开发商的未来。”在潘石屹看来,要解决目前房价不正常问题,有三个途径。一是征收物业税。二是增加土地供应。但最立竿见影的还是收紧银根。 目前银行的资金在楼市有三个流向。一是地方政府土地储备用款,风险最大。二是给开发商的,风险其次。三是给老百姓的住房贷款,风险最低。在潘石屹看来,土地储备贷款的巨大风险是楼市泡沫的危机所在。他曾经找到银行监管部门的相关负责人主动就房价调控问题建言献策。他建议说,货币政策是杀手锏。 但也有人认为,中国楼市是否存在泡沫,不能一概而论。“我同意潘石屹的观点,我也害怕一线城市房价过高。如果一线城市房价过高,国家会考虑更加严厉的调控措施,这些措施肯定会是一刀切的。到时候,这对二三线的城市是不利的。因为我们没有泡沫。”王仁果说。 然而,如果银根紧缩导致地价大跌,将使地方政府以土地为抵押的债务风险陡现。一线城市癫狂的楼市考验着政府的调控艺术,更考验着政府能否进行深层次自我改革的决心。 上个世纪末的亚洲金融危机让地产和汽车成为支柱产业。去年的金融危机中,地产业支柱产业的地位再次被明确。还是在去年,中央经济工作会议提出,要发展二三线城市的房地产业。“现在是重新讨论地产在国民经济中定位问题的时候了。如果从财政和就业来看,确实是支柱产业,但科技和工业等更应该是支柱产业。”在潘石屹看来,目前的高房价牵扯到地产的大定位问题,政府、银行和开发商都需要反省。 |
两居。3年愣没卖出去。现在得200万出头，不卖啦。我当时没看上这穷乡僻壤，也没有那么多钱，后悔中。 | 欢迎光临 ::电驴基地:: (https://cmule.com/) | Powered by Discuz! 6.0.0 |
