吴敬琏:中央应速出手救楼市 要不有崩盘危险
来源：广州日报 发表评论
著名经济学家吴敬琏4日称，明年中国经济要保持8%的经济增长可能有困难，建议中央继续放松货币政策，出手救股市楼市。
在香港“纪念改革开放30周年”研讨会上，吴敬琏表示，中央应继续放宽货币政策。他还说，难以预测人民币走势，因为汇率依据的是供求关系。早前中央大幅减息也不一定是最好的方法，因为过去中国是靠收购外汇增加货币供应。
对4万亿元人民币的刺激经济方案，吴敬琏建议，分配这笔款项时，应优先考虑促进消费的措施，比如社会保障体系的建立及人力资本的投入等。
对于政府应否救A股市场，吴敬琏回应说，政府应该出手救市。不过，这位经济学家对房地产市场更加忧心忡忡。他认为楼市有崩盘的危险。国内的房价现在虽然缓慢下调，但仍然高企，而房价的急剧下降会造成银行很大困难，管理者需要紧密观察。
吴敬琏还表示，要根本解决中国于金融海啸下所面对的困难，就要改变经济增长模式，由以往靠投资及外需转变为提升国家的技术进步和效率提升。“中国经济目前处于关键时期，必须重视三个层次的问题：财政和货币政策、帮助小企业以及振兴产业。”
**************************
房地产即将崩盘的迹象浮出水面
人民网强国论坛http://bbs.people.com.cn/postDetail.do?view=1&id=85573068&bid=2
（一）热卖的真相：楼盘签约285次撤销285次
根据“网上房地产”显示的信息，帖子中提及的“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。
根据楼盘所处位置，上述17个楼盘中11个为外环以外的楼盘，其共签约3571次，合同撤销1151次，撤销率为32%。而其他6个外环以内的楼盘合同撤销率则达到45%。
值得注意的是，根据“网上房地产”提供的信息，位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至昨日共签约285次，但合同撤销也为285次。也就是说其合同撤销率达到100％。（《热卖的真相：楼盘签约285次撤销285次2008》2008年4月11日新闻晨报）
（二）国内房地产商开始自食囤房囤地恶果
杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”
经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场(甚至低于“天价地”开发商的成本价格)，天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。（《国内房地产商开始自食囤房囤地恶果》2008年4月07日 00:41 中国经济周刊）
（三）752亿借款逼宫13家房地产开发商
13家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。（《752亿借款逼宫13家房地产开发商》2008年4月11日《21世纪经济报道》）
（四）46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线
地产公司基本都是负债大户，根据统计，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份(600614)，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在记者取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有三家公司，分别是运盛实业、ST东源和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%。
对资产负债率，业界向来认为，地产股超过70%是非常危险的境况，而79家公司中就有19家逾越这一警戒线，包括：鼎立股份、*ST广厦(600052)、天鸿宝业(600376)、莱茵置业(000558)、苏宁环球(000718)、华发股份(600325)等等。但是一个重要因素必须考虑，即负债中的预付账款其实带有资产性质，不带来实质性财务压力，而华发股份的预收账款翻了约一倍，因而负债率实际上并不高。
如果就具体负债数额来看，万科是当之无愧的“负债大王”，根据年报显示，2007年万科A负债合计达661亿元，这个数字是排名第二保利地产的2.36倍，保利地产2007年的负债合计为280亿元。这个数字同样堪称巨大，因为第三名天鸿宝业负债只有188亿元，整整比第二名少100亿，仅相当于第一名万科的28%。
（《46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线》2008年4月21日《理财周报》）
（五）今年房地产业资金缺口可能超过万亿
近日还有业内人士为全国开发商算了笔账，称由于开发惯性和囤积土地的入市，今年房地产开发投资比去年央行统计的25000亿元的规模至少再增长7000亿元。但是，一是受银根紧缩影响，银行房地产贷款预计将减少2000亿元左右；二是去年10月以后房企股市融资难度大增，加上今年以来股市低迷，房企股市融资全年至少减少1000亿元；三是去年全国土地出让金收入约12000亿元，考虑到去年拍出的土地余下的大量出让金需要在今年交齐，这部分资金虽然没有公开数据，但估计至少也需数千亿元。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。
连任志强在接受媒体采访时都承认，如今许多房地产企业现金流紧张。不过他认为这情有可原，因为房地产企业在各地的项目大都从地方银行贷款，资金不容易跨区域调配，只有企业自有资金可以随时调整。（《今年房地产业资金缺口可能超过万亿》2008年04月18日《海证券报》）
（六）楼市回暖假象炒楼资金加速逃离一线城市
9日，上海土地交易中心，临近拍卖时间仍只稀疏坐着几个买家。上海土地首次拍卖遇“冷”，8宗地挂牌拍卖，竟有2宗无人问津。开发商也玩起了“持币观望”。
8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地再次挂牌出让。在振业地产以两年前的价格水平拿下龙岗一地块后，另外4宗继续流拍。
厦门在继上次9地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10地块又有4块流拍，成功交易的思明区黄金地段地块，与年前相同地块比，价格被腰斩。昆明黄金地段两地块拍卖现场竟遭遇无人出价。
“一是开发商确实没钱拿地了，即使有钱，的确也有些不敢了。”何敏称。3月底，北京昌平一地块16亿欲拍卖时，竟由两个开发商的联合体拿下，这与往日地王不可同日而语。
(7)上海楼市火爆假象：排队购房者是受雇民工
昨日上午一大早，早报记者赶到天山华庭售楼现场后发现，售楼处门庭森严，数排铁隔栏已经架起，仅在中间留出唯一入口。隔栏里大约排着五六十人。早报记者看到，现场并没有发号，只有焦急地排队等待的人们。
大约10分钟，队伍几乎没有前进，而就在此过程中，记者身边不时有中介搭讪：“要不要天山华庭的房子？”“一个楼盘还没有开盘就有这么多人排队，肯定有炒作的成分。而且，队伍前面明显排的都是民工。估计是开发商自己雇民工，为了制造火爆现象吧。”昨日，在队伍尾端一个排队的购房者跟记者这样聊。
隔壁楼盘物业管理人员说，排队的民工就是工地上的建筑工人，记者后来看到带领这些民工的头后来也直接进了工地，但是幕后老板究竟是谁不得而知。
(8)建行研究部:下半年房价将加速上涨土地囤积严重
2007年07月31日09:05 京华时报
陈琰
建行研究部昨天发布报告对下半年金融形势进行描述，指出如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。
报告从市场供应、政策贯彻力度两方面来论证上述观点。指出今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖
****************************
任志强：一语道破天机：房地产套住了银行
韩强
任志强表示几年对房地产的发展前景表示不确定。他说，2008年的开工总量必然会产生大的空置，空置面积现在是1.3亿平方米，到年底如果不出台新的政策，估计会超过2亿平方米。而去年的销售和今年的销售同期相比，下降了10.8%。任志强忧虑地说，现在大量的项目在停工，再减少投资和拖欠各种债务，大量银行烂账将会出现。(《任志强：救市政策还欠力度》2008年12月1日《市场报》)
任志强对当前的房价下跌表示不满，发牢骚，但是他一语道破天机：房地产套住了银行。为什么呢？我们高价房的产生根源：
据前些时候官方统计，征地的利益分配是：地方政府占30%，开发商占40%，乡村基层政府占20%-25%，农民占5%-10%。《四万亿投资须防穿新鞋走老路》2008年11月24日《中华工商时报》
近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。（《开发商曝灰色产业链：楼盘开发成本只占房价20%》《经济参考报》2007年5月11日08:48《人民网》）
这种利益驱动又是怎样形成的呢？
如果我们从市场的角度分析，就会发现其运作过程中，形成了地方政府卖地，开发商买地、银行贷款、买房者再贷款这样的资金链。这里政府卖了地实际已经退出来了，可以说是坐收渔利。开发商的自有资金很少，买地盖房要从银行贷款。买房者的按揭也来自银行，也就是说“按揭”实际是银行替买房者付款，开发商又用这笔钱还给银行。表面看好像很流畅，其实所谓“按揭”带有透支的性质，也就是说，买房者交的只是20—30%的保证金，其余的钱以后逐月扣除，而且还要利息。银行是两头赚钱，无论是开发商还是买房者贷款都要付利息。开发商是以小搏大，买地、盖房的贷款由买房者支付，一旦形成按揭的协议，开发商实际就用买房者的钱还了银行，而且实现了卖房的利润。而买房者呢？如果房价上涨，可以卖出去，也有利可图。
于是，开发商就想方设法提高房价，房价提高了，地方政府卖地的收入就高，仍然是坐收渔利。地价高了，开发商就要向银行多贷款，银行得到的利息就多；买房者要付更多的钱，就要多贷款，这样银行又可多得利息。所以房价越来越高。
但是，任何事情都有它的反面，如果房子卖不出去，资金链就断了，即使断了，地方政府还是赢家，因为要有地卖，就得利。所以许多地方政府都热衷于支持房地产。剩下的就是房地产商、银行和买房者了。房子卖不出去，开发商就欠债，银行收回本金就困难，另一方面，买放者看到房价下跌，还按揭借款的积极性就减弱，这样银行收回本金也困难，最后形成呆账甚至坏账，出现金融风险，金融风险直接影响广大储户的利益。
所以，房地产的风险是必须注意的。现在房价下跌已经成为事实，房地产商的重新洗牌也不可避免。但是令人担心的是一旦出现大量银行烂账，后果是严重的。要避免这种情况：每停止新的开工项目，先切断源头，防止扩散。也就是缩小空置率。第二，是政府让利，减少土地交易成本，使房价回到合理水平。第三，银行允许提前还贷，并优惠，及时收回资金。
**************************
上海楼盘黑幕曝光：给购房官员折扣高达5成
2008年05月06日10:28上海商报
http://news.qq.com/a/20080506/001895.htm
22名买家获折扣三至五成折扣买家多出自房地、规划、工商、公安等部门
在寸土寸金的徐家汇，有六幢灰色高楼在繁华的肇嘉浜路一侧排开，名为“帝景苑”。帝景苑售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示了灰色高楼中的另一道景观——约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等政府部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。记者近日从帝景苑项目公司股东处获得的一份购房折扣表，显示了官商互惠生态。
享受三至五成折扣特殊客户
帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立荣福房产，开发该地块。
公司成立初期，因规划审批、动拆迁等等，项目推进缓慢。1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。2002年预售，至2004年中建成售罄。
记者所获这份经过查证的房价折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。
当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过20多岁。
从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款。这一说法未获证明。
原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33%，获益48万元。
帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股，陆氏在此折扣购房不言自明。
陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39%，获益近60万元。
某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时在2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。
现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31%，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。
购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%-50%的折扣。
一位参与帝景苑项目的股东方代表称，在享受三成到五成折扣的特殊客户中，除上述官员、国企高管外，还有若干外籍商人，以及个别看似背景普通的年轻女性。
潜规则开发商以低价卖房打点官员
来自开发商内部的多份文件，一定程度上反映了上述购房折扣的由来。
2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议：
争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；2002年7月召集的另一次股东会则提出，各股东一致同意先进行内部认购，以探市场需求，并称“本项目B、C、D栋住宅内部销售均价暂定9500元/平方米”；公司另一份传真文件，也确认“(内部)认购价格9500元/平方米正确无误”。
业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。
一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%-50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。
折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。
根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。
利益交换开发商变更土地合同获利
与早年上海房地产界盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地。双方合股开发，多是中方以地入股，开发后获部分物业补偿；外方出资开发，包揽一应事宜。
然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。
1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。约定由上海兆丰全权负责项目策划、实施和日常管理，保管财务资料及公司印鉴，原外资大股东香港荣福只派员监督施工及了解销售情况。
至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，香港荣福持股缩为46%，中方仅余1%股权。
蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。
1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。
蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。
提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。
规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。
“项目开工前一般都已达成了调高容积率的默契，开工后再慢慢协调和打点各层关系，大部分开发商都有如此操作的经历。”一位沪上房地产行业人士指出，之所以出现数度调整合同的情况，系因规划一般无法一次性大幅改动，分次操作更为安全隐秘。
提供费用完成“项目验收”
记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。
接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在2003年底付出一笔超过300万元的“政府规费”，或与案情有涉。
根据荣福房产的对账结账信函，这笔“政府规费”缘于“项目超规划”，其中94万元罚款分别由设计方华东建筑设计院、开发方荣福房产上交上海市规划局；另有206万元，则以一份电梯大厅装修合同的名义，分四次付予上海清建房地产咨询有限公司。荣福房产在内部通报时，称清建公司为上海市规划局下属公司。
工商资料显示，清建公司为一家成立于2000年的私营企业，注册资本50万元，持股80%的大股东吕新尧年逾70，是南市粮食局退休员工；另有20%股份为黄小妹持有，后者也是离退休人员。
关联人士称，除了打点规划系统，上海房地局方面亦不能绕过，在帝景苑购房的朱文锦，其间出力不少。
为了减少公建配套成本，荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署了《委托包干合同》和《管理合同》，约定由鑫尊负责楼盘所涉公建配套工程，与相关部门协调，保证荣福房产须上缴政府的公建配套面积从原总面积的7%降至4%，并通过验收。
所谓公建配套，系指开发项目中，为处理社区公共事务、开展社区活动所必要的公益性事业所需用房。项目完工后，由开发商向房地部门提交，普通住宅项目所需公建配套比例，大多要求在项目建筑面积的5%以上。
在实际操作中，若开发商不能提交足够公建配套面积，可以货币代缴。上述包干合同正是基于这一形式。而合同所提及的部门，实际操作中主要指上海房地局以及徐汇区对口接收的政府部门。
合同显示，委托包干价格为2730万元，另支付300万元管理费。这意味着，开发商支付鑫尊建筑3030万元，由后者全权打理公建配套一应事宜。
3000万元“打理费”的最终流向不详。荣福房产股东方代表进一步指称，除了这笔3000万元，另有数千万元公司资金通过鑫尊流出，去向不明。
根据上述两份合同，约定的委托包干期为2003年3月1日至12月31日，但合同落款处均未注明签约时间。
工商资料则显示，鑫尊至2004年8月方始成立，注册资金亦为50万元，自然人刘小英、刘芳分持80%、20%股份。两人身份不详。
与清建公司极为类似，2005年之后，鑫尊再未进行过年检。
