国内现在的房价很合理

如果本人说现在国内的房价是“合理价格”，估计很多人会嗤之以鼻，甚至大骂本人脑子进水。但事实上，如果把需求与供给的相对平衡作为衡量“合理价格”的标准的话，很遗憾，现在国内的房价“合理”的很！

很多人会把房价跟个人收入作比较，证明房价已经高的让很多人无法承受了。如果这个“个人收入”是社会平均收入的话，那就证明“平均来说现在房价无法让一般人所接受”。这毫无疑问是很强有力的论证，也有一定的道理。但问题是房价无法让“一般人”接受，就是房价不“合理”吗？

在本人看来，现在房价的高企（从绝对值来说房价的确很高），恰恰“合理”地反映了现在国内的社会及市场情况。在这里，按照本人的一贯习惯，不打算讲得特别深入，暂时只把思路说出来。

相信不会有太多人会怀疑以下假设：能够买房者为相对较富者；而只能租房者为相对较穷者。

有了这个假设为前提，我们就有理由对照两个很重要的指标了 —— 房子出售价格、房子租赁价格。在一般正常的市场中，房子的出售价格一般为租赁价格（以月算）的120倍。也就是说，去除开贴现率的因素，一个买来的房子租出去10年，刚好能全数收回投资。但是，我们回看一下国内现实情况，会发现这个倍数高达200倍。这意味着，如果以出租房子为目的，房价绝对是过高了。如何分析这种情况？这就用到上述的假设了。

租房子的人根本付不起与房价相对应的租金，按照市场规律，“合理租金”被定在了相当“低”的范围。为什么买房者竟然“愿意”付出远远偏离租金价值（事实上是“现金流折现”价值）的房子？原因主要有三个：

1. 预期房子升值，这是投资泡沫；
   
2. 买房者议价能力低，也就是房子甚至土地供应不足；
   
3. 其它投资渠道缺乏，只能买房。

很显然，后两者是客观因素，短期内无法解决。这两个条件很大程度上“指导”出了房子针对其“目标客户”的“合理价格”。但就第一点而言，在近18个月内，房价继续上涨的预期基本上是不存在的。一般来说，对于一个持续超过12个月被市场预期看跌的投资品，投资泡沫存在的可能性已经相对较低了。

基于上述观点，本人所说的“合理价格”实际上是指：现在的价格很合理地反映了国内收入的马太效应。富人，也就是真正能够买房的人对房子的需求跟现有的供给水平并无太大的偏差，并支持着这个“合理价格”；而穷人，当然他们是社会中的绝大部分，也很“合理”地维持了国内的“低租金”。