中国房事困局黑皮书全本 ------时寒冰

2006,中国房事困局黑皮书之一

        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

   之一，房奴之困：房地产绑架了一个民族

    住房摧毁了许多人的生活，他们最大的梦想是拥有自己的房子，等真正拥有房子之后才发现，自己穷得已经只剩下了房子。
    4月26日，北京万通集团董事长冯仑说了一句很经典的话：“成为房奴那是活该啊。”他说，解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，最后日子难过，那是活该。
    开发商这样说是典型的站着说话不腰疼，租房要有房可租，前提是政府提供足够的廉租房，如果政府不提供廉租房，消费者到市场上租房，必然导致租金的暴涨，将租房者逼入绝境，这种常识何以被漠视？
    上世纪七十年代，埃及曾经出现了比我们目前还严重得多的住房危机，但是，埃及政府通过建卫星城经济型住宅、建青年公寓（租、售价格都比较低，以收回成本为原则）、低息贷款等措施，解决了这一问题。本着类似的思路，我国于1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，迄今为止，大部分地方走的却是只售不租的路线。房屋的供应结构就决定了，老百姓除了买房，并没有更好的选择。
    地方政府不执行中央租售并举的政策，在事实上剥夺了老百姓租房的权利；开发商借助权力之手哄抬房价，又剥夺了相当一部分人购房的权利。可笑的是，讥讽公众一味买房不租房的往往是导致这一局面的地方政府和开发商们。房地产市场不仅颠覆了住房供应结构，也颠覆了人们正常的思维和道德观。强势者在剥夺了公众的权利之后，反过来居高临下地教育他们应该以怎样的观念去生活，这是怎样混乱不堪的一种逻辑？
    一对儿青年夫妻为了买房，往往是两个家庭共同出资缴纳首付，从事业心正强的青年到白发苍苍的老者，次第沦为房奴。在养老等社会保障体系尚且建立的情况下，当无数家庭被操纵房地产市场的既得利益集团敲骨吸髓，这些操劳了一生的人被彻底绑架，谁为他们的未来着想？
    一个国家、一个民族的创造力源于青年人的努力和奋斗，当这些青年人的目标定位于房产，当他们的理想被住房牢牢束缚，当他们为了住房身心力竭，他们的创造力又将被置于何方？因为住房，许多人不得不拼命地工作，甚至不敢往教育上去投资，他们背负着一个沉重的枷锁，难以分享生活的快乐，等到还完贷款一生中最好的时光也已经渡过，下一个接力棒由自己的子孙后代来背负，现状持续下去，他们同样难以摆脱因住房带来的沉重压力……
    在地方政府与开发商获取巨额暴利的背后，是一个被绑架的民族，是一个民族被压抑和摧残的创造力。纵观当今世界，哪一个民族像我们这样，为了住房而劳作？
    为了牟取更大的利益，一些地方政府和开发商通过媒体（前者用权左右媒体，后者用钱影响媒体）的宣传，不断扭曲人们的观念，告诉人们购买大房子、购买豪华房子生活将是多么有身份，将是多么有品位，将是多么幸福。一些沦为二奶甚至三奶的专家、学者、官员，分析住房投资的重要意义，鼓吹购买第二套、第三套住房。一些地方在城市规划中，甚至将家家有住房写入规划……这种住房观念的传播造成了极大的负面影响。住房几乎成了生活的全部。而在世界上一些国家，政府是不允许居民购买两套住房的。
    鼓吹住房升级的宣传对于青年人的误导作用是显而易见的。好男儿志在四方的观念影响了中国一代有一代人，但这一观念止于住房。当今主流的观念不断告诉年轻一代，拥有住房，才是最重要的。因而，许多月光一族将目光投向父母——这个操劳一生的群体还没能喘口气，又被迫替后辈们背上枷锁。这注定了一个群体的悲壮。
    地方政府与开发商们，试图通过住房高于一切观念的灌输，为自己培养足够多的房奴，有了足够多的房奴，就有了足够丰富的财源。然而，这种做法却是一种近乎杀鸡取卵的疯狂，它在抑制了一个民族创造力的同时，也绑架了一个国家的经济和未来。
    内需是拉动经济发展的最持久最稳定的力量，然而，我国内需屡拉不动。为什么？老百姓被掏空了。去年5月，《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示，在全球52个国家和地区中，中国内地是全球税负第二重的地方，仅居于法国之后，也是亚洲税负最重的地区。问题是，世界上许多税负重的国家，纳税人都享受到了相应的服务，我们得到了什么？教育、医疗、养老、住房等带来的压力，无不由老百姓自己承担。
    企业税收负担过重，不利于企业再投资和扩大再生产，而公民税收负担过重，则会严重抑制消费的释放，不利于经济的可持续发展。也正因为这一点，西方国家从上世纪90年代开始，就不断实施减税计划，目的就在于休养生息。
    而我们正好相反，除了沉重的税费，还有居高不下的教育费用、医疗费用。其中，住房更是犹如一个巨大的枷锁，既绑架了现实中的人，也绑架了人们的未来。人民银行曾作过一次“储蓄目的”的调查：居民储蓄的目的依次是攒教育费、养老、买房装修。此三项被媒体戏称为“新三座大山”。“新三座大山”上涨速度越快，人们对未来的担忧越沉重。尤其是在社会保障体系缺位或者不完善的情况下，人们会本能地将可能面对的风险放大。
   对未来的不确定性预期，成为储蓄扩张的强大动力，导致我国经济发展过于依赖投资和出口，从长远来看，这种经济结构是非常脆弱的。安居乐业，自古都是为政者的目标，住房本身就应该是带有福利性的，至少，在市场化的同时，一部分带有福利性质的廉租房、经济适用房是不能缺位的。退一步说，即使住房完全市场化，政府也不应该从中获取巨额利润，沿着公众无助的哀嚎堆积财富和虚幻的政绩。
    由于住房，原本温情的城市，正因为住房显出其冷酷的一面。在一座座高楼大厦建起来时，穷人被无情地赶出市中心，赶到交通不便的市郊，在事实上催生了“穷人区”和“富人区”的形成。为什么有车的富人非得住在拥挤而噪杂的市中心，却不愿意像外国人那样选择住在更宜居的郊外？住房观念的误导是一个重要因素，仇贫观念、财富炫耀观念大行其道也是重要因素。由于资本无所不能，由于财富可以呼风唤雨，穷人的利益被蔑视。在现实的中国，住在市中心的豪宅，代表着身份和财富。在这种标签下面，则是日渐对立的贫富群体，是可怕的社会隐患。

2006,中国房事困局黑皮书之二

        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之二，财力之困：违规地方政府何以不怕问责            

　　房价连年暴涨，引起了中央的不安。2005年3月26日，国务院出台了调控楼市的“国八条”，但是，北京、广州、深圳等地的房价，逆势上涨，且以更快的速度上涨。首次楼市调控夭折，地方政府的抵制是主因。比如，一些城市施行购房入户政策，继续公开力挺房价。
　　2006年5月17日，国务院出台了针对性更强的“国六条”。5月29日，九部委出台了“十五条”细则。广州、深圳、北京等地的房价依然昂首上涨。广州成为房价飙升最猛烈的城市。据报道，广州市荔湾区一手住宅均价在短短一个月时间内，从5月份的5115元/平方米上涨到6月份的7967元/平方米，每平方米上升了2852元(新华网7月20日)！有评论尖锐指出：“广州市房价迎着国六条大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。这里面有没有相关利益集团在后面撑腰，颇值得一查。房市调控必须对无处不在的利益集团的消极抵制作用予以严厉打击——这是决定此次调控能够取得效果的决定性因素。”
　　谁都清楚，对上阳奉阴违、对下百般糊弄、与开发商勾肩搭背的地方政府，在化解中央调控政策方面扮演了怎样的角色，但鲜有地方政府官员由于和中央调控政策背道而驰遭到问责。
　　问责缺位，使一些地方官员有恃无恐，公然抵制的例子俯首皆是。在“国六条”出台后，6月7日，北京市朝阳区的一名政府官员说：“敢于拉动房价是负责任的一种做法……房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”在“国六条”和“十五条”细则出台后，这位官员还如此唱反调，并不令人意外，因为它实际上是一种常态现状的典型性反应。
　　为了“呵护”房价更茁壮地上涨，中央许多住房政策被地方政府悬空或歪曲。比如，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。韩国政府面对飞涨的房价，加大廉租房供应后，房价就应声而落。而我们的地方政府不愿意干这种触动自身利益的“傻事”。根据建设部的通报，我国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。经济适用房的建设也持续走下坡路。
　　事实上，迄今为止，就连把土地出让金收入的多少比例用于廉租房和经济适用房的建设这一要害问题都没有解决，何谈廉租房？今年3月，《第一财经日报》报道说，中央可能在今年通过将25%的土地出让金收入用于廉租房和经济适用房的建设，而到今年7月，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，土地出让金净收益中的部分资金(5%左右)，被纳入廉租房建设资金之中(《上海证券报》7月17日)。现实中，地方政府即使拒不执行廉租房和经济适用房政策，也可以轻易找到一大堆借口。地方政府这样干，并没有可能受到问责的后顾之忧。
　　除此之外，地方政府还有一系列严重的违规乃至违法行为。但是，这些违规很少遭到问责——郑州违法占地案件“集违反规划、非法批地、顶风作案、有禁不止四大特征于一身”，相关责任人也仅获党纪或行政处分——中央政策遭遇到了前所未有肠梗阻。追根溯源，在于，地方政府的财力残缺，事权和财权的不平衡，倘若堵住地方政府在房地产市场的“敛财”之路，它们容易陷入财政困境，导致上层问责地方政府的底气不足，而问责缺位，又纵容了地方政府更大胆更猖獗的违规、违法行为。
　　1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政收入迅速减少，财政缺口过大，尤其县、乡(镇)两级由于无税可分而难以为继，负债越来越严重。我国的分税制设计参照的是西方国家的做法，西方国家多是三级分税，而我国却是五级政府。由此导致的一个直接结果是：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光。”
　　财权划分明确了，事权却没有划分清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。一些地方政府是光敛财不干实事儿。由于地方财政缺口大，地方政府不得不想办法，找门路。于是，房地产市场变成为地方政府眼中的一块肥肉。在房市中，地方政府的收入主要来源于两项：
　　一是土地出让金。土地出让金被称作地方“第二财政”，据报道，中国东部地区的一线城市目前基建资金的40%-60%来自土地出让金。要让土地卖上好价钱，地方政府自然要推动房价上涨。值得注意的是，为了吸引投资，地方政府常常低价、超低价，甚至“白送”出让工业用地，由此造成的亏空全部由商品房用地来弥补。据悉，真正的商品房用地仅占15%，政府的土地收入主要依赖商品房用地，政府要用15%的土地收入弥补压低工业用地所增加的巨额成本，同时还要赢利。这就是商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。
　　二是名目繁多的税费。税收不说，仅各种收费就非常惊人。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费绝大部分是违规、违法征收的，地方政府向开发商征收，开发商再全部转嫁或者加倍转嫁到买房人身上。
　　上述两者又是紧密相联的。名目繁多的税费在加大住房建设成本的同时，推动了房价的上涨，房价上涨又带动了地价上涨，地方政府成了在房市违规中的最大受益者。房价、地价上涨，又推动GDP的上涨，在以GDP考核政绩的情况下，地方政府官员同样成为最大受益者。同时，由于权力与资本之间过于紧密，监督不完善，权力寻租有了很大的空间，这让权力持有者很容易以权谋私，获取不当利益。
　　地方政府和地方政府官员，屡屡违规或违法，不仅不容易遭到问责，还能得到一系列的好处，他们违规、违法的冲动之强烈和持久可想而知。即使上层想严厉问责地方政府，他们马上就会打出财力残缺的旗号对中央进行要挟，而解决地方财力问题将牵涉到整个分税制度的设计和改革，绝非易事，这使得地方政府常能安全地逃过问责——至少也能为自己争取充足的“公关”时间。
　　由此，房市调控便陷入一场困局。实际上，一些富裕地区的财力已经丰厚，财力不足早就成了要挟中央的幌子。中西部贫困地区的地方政府，才真正缺少资金，他们即使想卖地由于房市尚未发育好也难以如愿以偿，卖地只能弥补一部分资金残缺，其余部分则通过各种摊派、罚款、收费转嫁到老百姓身上。正所谓，房市兴，百姓苦；房市弱，百姓亦苦。
　　问题在于，这种状况持续下去，房地产泡沫的形成和突然破裂，就变得不可避免——那将是灾难性的后果。同时，地方政府为了增加收入，不惜违法征用土地，导致土地征用中的违法现象和权利寻租现象屡屡发生。耕地面积的大幅减少，正威胁我国粮食安全。据报道，我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩，8年间平均每年减少1425万亩。现在，我国人均耕地仅为1.41亩，只有世界人均水平的40%。
　　随着国民经济的发展和中央财力的增强，改革分税制，明确、平衡中央与地方财权和事权的条件日益成熟，早日解决这个根本问题，地方政府要挟的前提不复存在，中央问责才能变得底气十足，也才能真正做到令行禁止，解决房地产市场的种种弊端也才有了一个最基本的前提条件。

2006,中国房事困局黑皮书之三  

   时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

     之三，暴利之困：从权力二奶到大太太的开发商们   

　　开发商们在地方政府的“呵护”下，不想赚钱都难。畸形的环境，不仅造就了八条腿的青蛙，也造就了八条腿的开发商们。这些怪胎的怪异表演，成为房市乱局中的一大奇观。
　　人们通常所指的奸商，多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手，直接操纵市场，他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变——从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太——权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄，这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器，两者成了难以分割的连体儿：每个腐败官员的后面，都站着一个乃至一群暴富的开发商。
　　房地产市场造就了无数暴富神话，而这些神话常常是真实的，以神话称之，是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。
　　房地产的利润率到底有多少？这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”，开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该产业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。
　　更有开发商对记者坦言，2005年初上海楼市非常火爆，该公司在上海开发的项目原计划以每平方米7000—8000元出售，但该项目最后是以每平方米17000——18000元的价格出手的，利润率在100%以上。“赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了”(《上海证券报》4月23日)。
　　开发商们赚的钱从哪里来？自然从普通消费者手中来。需要强调的是，开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用，地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕，地方政府又赚了多少？
　　在房市中，开发商与地方政府是狼与狈的关系，谁也离不开谁。权力借助资本，资本借助权力，两者的惺惺相惜、狼狈为奸造成了一个畸形的房地产市场。开发商们的暴利由于得到了权力的庇护，实际上相当安全：
　　其一，开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息，又可以同地方政府携手，对消费者封锁消息，乃至制造、散布虚假信息，给人们带来恐慌心理，制造繁荣假象，诱导人们加入购房队伍，最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手，斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中，空置率却在直线上升，一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰，这种奇特的景象，是用市场理论可以解释得了的吗？
　　其二，在权力庇护下，开发商自由发挥的空间相当大，违规乃至违法的行为都被掩盖。据7月16日的《经济观察报》披露， 广州国土资源局于6月29日发布了47份收回闲置土地决定书公告，47块土地中绝大部分是无偿收回，创下了该领域的全国之最。在这则报道中，有一个细节被许多人所忽略：被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置，闲置时间长达8年以上的就有5家。
　　这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度，然而，法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗？1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”，都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下，土地为何还能够闲置长达8年以上？有关部门在这8年中干什么去了？这种失职行为该不该被问责？这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗？
　　广州的情况并非一个孤立的个例，而是具有一定的代表性。
　　在第一次房市调控夭折，第二次调控陷入困局的情况下，中央不得已敲山震虎，进行了反腐行动，此举立即对房市产生影响，房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐，呈现下跌倾向，这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。
　　不仅地方政府，有关部委(部门)，傍大款的二奶专家、学者，无不在帮助开发商们营造一个“良好的”发展环境。
　　房地产，这个连年入选暴利排行榜的行业，却连续在纳税排行榜上成为侏儒，这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏，也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下，开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中，房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。
　　或许，开发商们赚钱太容易了，或许，他们在捡钱的过程中冲昏了头脑，以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富，一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“我最不愿捐钱给穷人”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人”的市场这样的言论，表现出的不仅是霸道，更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。
　　今年6月，有关官员表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨，解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说：“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了：你限价，我就通过降低成本来提高利润，房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日)，发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨，暴利丰厚的时候，不良开发商尚且偷工减料，在限价的政策背景下，他们会遵守起码的职业道德吗？
　　自古以来，盖房子的从来都是受人尊敬而不是遭人唾骂，开发商改变了历史。问题是，开发商的霸道是谁宠出来的，是谁娇惯出来的？

2006,中国房事困局黑皮书之四
        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之四，泡沫之困：脆弱的基础与可怖的隐患
            

    目前的房地产市场有没有泡沫？这个问题充满了争议。
    关于这一点，可用房价与收入之比来看。欧美等发达国家的房价与收入之比为3—6倍，一般房价冲到户均收入6倍左右的区域即被经济学家称之为泡沫区，而我国这一比例已经达到甚至超过了10至20倍（《上海证券报》10月11日）。
    不妨与日本的情况作一下对比。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。在美、德、日本、法、英五国财长签订“广场协议”后，美元贬值，大量国际资本更是疯狂进入日本的房地产业，进一步推动了房价的上涨。到1989年，日本的地价市值总额已相当于整个美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，这与我们现在的情况何其相似！
    1991年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济在长达15年的时间里饱受萧条之苦。我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱，有什么资本去蔑视泡沫？
    目前，有一种很极端的现象，无论哪位经济学家或研究者，只要一提出我国有产生房地产泡沫的风险，就立即被一些官员、学者嗤之以鼻，乃至群起而攻，有关我国房地产市场很健康的言论立即如蝉鸣一般地聒噪而起。面对凶猛上涨的房价，一切危险似乎都在被忽略。这种忽略比风险本身更令人担忧。房地产市场的风险有多大，仅从开发商“空手套白狼”的操作手法上就可以看出端倪。房地产开发商的资金，主要来源于五个方面：
    1、银行贷款。
    众所周知，中国开发商的自有资金严重不足，相当一部分来源于银行贷款。以上海为例，房产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，中央出台相关政策，房地产开发企业的自有资金比例才有所上升，但开发商高度依赖银行贷款维持发展的状况，并未有根本改善。中国人民银行的数据显示，2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。开发商是珠光宝气环绕下的皮包商人，他们是嗜血的空手套白狼者。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的耐心和足够良好的心态去哄抬房价牟取暴利。
    一些金融机构为了牟利，与开发商狼狈为奸，为开发商提供囤积土地的资金，成为推动房地产市场走向畸形的一个帮凶。而一些地方政府则主要为开发商囤积居奇提供权力保护，成为另一个帮凶，随着中央反腐的深入和法制的健全，这些败类必将次第受到惩处。
    2、预售款。
    房地产预售制度为开发商空手套白狼提供了另一个条件，它成为开发商摆脱资金困境的一根硕大无比的救命稻草。在房屋预售制度下，消费者要为开发商承担一部分成本，比如，利息和保费，这笔钱都被开发商合法地榨取了。另一方面，消费者在缴纳预购款后，将主动权拱手悉数让给开发商，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益很容易遭到侵害。房屋预售制度帮助开发商绑架了购房者，奇怪的是，有关部门一直在阻止取消这项明显不利于公众的制度，其价值取向似乎完全被开发商所左右，严重背离了公共利益和其作为纳税人服务者的本分。
    3、垫资建设。在土建时，开发商让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。
    4、通过资本市场“集资”。即便调控政策出台，许多股民从地方政府对开发商的庇护中，依然看到了开发商所在利益链条的强大，股民们确信开发商可以轻易避过调控的影响，因而，房地产股依然红火一片。这种可笑的结果值得决策者深思。开发商们喝着咖啡看着人们争相将钱递到他们手里，投资者像是温水煮的青蛙，幸福而快乐地被开发商们榨取油水。问题是，当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次在血泪中品尝痛苦和无奈，到时候，谁去擦拭他们眼角的泪痕？
    5、社保等专项资金。
    资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，也与权力者合谋，打社保基金等专项资金的主意。上海社保基金大案的败露后，许多房地产开发商惶惶不可终日，他们深知自己做了什么。权力持有者很清楚开发商的短处，他们用资金这个巨大的诱饵将开发商们捆绑在同一个利益链条上。如果说开发商绑架了银行，权力持有者则绑架了开发商，让开发商们沦为名副其实的二奶。因而，近年来查处的经济大案，每每有开发商垫背，一些不法开发商实际上已沦为权力者的利益代言人。
    据记者调查，在上海至少有十多个房地产企业向社保基金贷款，其中最为知名的，并已承认的瑞安集团，通过委托贷款的形式，获得15亿元社保资金。地产界估计，十几个房地产企业，如果以每个企业贷款五六亿元人民币计算，就可达百亿元之巨（《中国经营报》8月28日）。
    通过挖社保等专项资金的墙角，开发商们又成功绑架了公众未来的养命钱。不能不承认，开发商是房地产市场中真正如鱼得水的老狐狸！
    开发商是房市中最重要的一个主体，或说一个主导者，它们牟取巨额暴利的资本竟然绝大部分来源于金融机构和公众自身，对于这样一个空手套白狼者，它们会有责任感吗？无论辉煌与否，开发商们都能抽身而退，他们是最安全的既得利益者，问题是，一旦房地产泡沫破灭，不仅与房地产密切相关的57个产业遭到重创，中国金融将遭到灭顶之灾，也将给整个中国经济和公众的信心带来毁灭性打击。
    顺便说一下，不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，金融机构将首当其冲成为受害者。但是，金融机构沉湎于与住房相关的贷款带来的巨额利润当中，对此难有清醒的认识。银行一方面对炒房者大开绿灯，一方面帮助开发商囤地，在事实上成为推高房价的幕后帮凶。银行因为利益常常放松审查，让骗贷者屡屡得逞。以上海“曲沪平”事件为例，仅一套位于“世茂滨江花园”的复式高档房，“优佳投资”通过高估值的办法，就从银行套现4600万元！
    现在，金融机构无一不把房贷当成优质贷款，这只是房市虚假繁荣造成的一种错觉，一旦房市低迷，泡沫破灭，房贷还能“优质”下去吗？最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2005年1月1日实施，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”一旦人们无法偿还贷款，银行将是何等的被动？它们是否还在梦想着由中央财政为其坏帐埋单，将由此造成的成本再次转嫁到纳税人身上？
    综上，无论是开发商——房市中的供应主体、炒房者——房市中的短线投机主体、金融机构——房市中的资本主体，还是地方政府——房市中的权力主体，都在以掠夺、榨取利润为目的，它们缺少足够的责任感，很难对房市中存在的危险和泡沫的形成、破裂报以警惕和深切的忧患意识。这本身就很容易使我国房地产市场的未来变得脆弱可怖。

2006,中国房事困局黑皮书之五
        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之五，信息之困：谁把公众逼成了待宰羔羊
            
    在信息不对称的市场，强者更强，弱者更弱，公众很容易成为待宰的羔羊。那么，到底谁剥夺了公众的知情权？
    首先就是在房市中沉湎于逐利的地方政府。信息公开是政府不可推卸的责任，是它作为为纳税人提供公共服务机构的本分，然而，在混乱不堪的房地产市场中，许多地方政府扮演了不光彩的角色。他们不仅没有成为信息公开的推动者，反而成了信息公开的最大障碍，追根溯源，在于地方政府深陷房地产利益之中，在事实上成为利益的主体之一，而要获取利益，最好的方式就是浑水摸鱼，让公众被混乱的信息蒙住双眼，任凭地方政府、开发商等利益主体宰割。
    比如房价成本的公开问题，其真正阻力在地方政府而非开发商，这是因为，在房地产市场中，建安成本、配套设施成本浮动不大，相对是透明的，最不透明的是与政府相关的环节。比如，政府转让土地的实际价格等等，公布成本等于告诉公众政府从中牟取了多少利润，很容易导致公众把对房价上涨的不满转嫁到政府身上。
    房价成本一旦公布，房地产市场中的嗜血者所获利润将立即大白于天下，政府将面临不作为的指责。比如，2005年，福州市有关部门公布商品房价格成本后，开发商所获暴利被公开，政府立即感受到来自公众的压力，这不仅导致了福州市后续公布房价成本计划的终结，也使多个宣布公布房价成本的地方偃旗息鼓。
    而且，公布房价成本将把地方政府在房市中违规乃至违法征收的各种税费大白于天下，这等于是政府自我举报，他们干吗？另外，权力寻租在房价成本中占有一定的比例，如果公布房价成本，不仅容易使官员过去的一些腐败行为露出马脚，也为权力继续寻租造成了极大的障碍，他们自然也不会干。显然，房地产信息不对称的困局，根源在地方政府。
    房地产市场由于信息不对称而无法通过市场自身的调节趋于理性和健康，可笑的是，一些官员却再三强调靠市场调节，认为只有这样做才符合市场经济的规则，这些官员仿佛在一夜之间成了市场经济规则的捍卫者和守护者，而他们心里清楚得很，他们在以怎样的力量影响、左右乃至挟持房地产市场。这个市场早已被非市场因素扭曲得面目全非。  
    今年广东省“两会”期间，广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价、有关政府部门出台购房指导价和最高限价的方式来控制地产行业的暴利行为，建议政府要求开发商将房屋的成本价向全社会公开。这种呼吁代表了公众对房地产市场增加信息透明度的企盼。然而，此建议却被广东省建设厅全部“否决”，理由是：政府对市场定价过分干预，容易对市场经济规律造成破坏。
    问题是，一些地方政府与开发商合谋，推动房价非理性上涨，算不算是对市场的“过分干预”和“对市场经济规律”的破坏？在这样一个信息严重不对称的市场，在这样一个政府毫不作为的市场，市场这只看不见的手根本发挥不了作用。所谓的靠市场自行调节，只能是一种遮人耳目，掩盖自身不作为的借口罢了。
    作为房地产市场中的管理者，作为原本应为纳税人服务的机构，当政府处处以自身利益为出发点，房地产市场的信息怎么可能公开和透明呢？最起码，逐利的地方政府会本能地阻止相关信息的公开，尽管他们在高喊信息公开口号的时候，比谁都响亮。
     出于自身利益的考虑，地方政府不仅在与自身有关的信息方面不作为，也对来自中央的信息进行干涉、歪曲，使公众无法对有关信息作出正确判断而迷失方向。比如，中央调控政策刚一出台，一些官员立即粉墨登场，站出来“澄清”，强调中央调控的目的是稳定房价而不是打压房价，更有官员直接明确表态，房价不会下调，还会上涨多少多少倍，既让开发商放心，也让公众死了等待房价下跌的心。在信息严重不对称的情况下，官员的这种表态对居高不下的房价起了强大的支撑作用。一些信心和心理防线被摧毁的公众，不得已沦为房奴，任凭相关利益集团敲骨吸髓。搅乱信息再浑水摸鱼，成为房市中的既得利益者的惯用手法。
    导致公众知情权被悬空的另一个责任人是“有关部门”，部门利益至上影响了他们的价值取向，背离了公共利益。比如空置率，国家统计局与建设部为了争夺房市中的话语权，在这一问题上一直打架。国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房。
　　显然，依照这两种标准来算，建设部得出的空置率会远远小于统计局公布的空置率。由于在空置率理解上争执不下，对于统计部门公布的空置率，建设部干脆玩起了太极。建设部有关人士在接受《中国经济周刊》采访时曾说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”太极手一推，算出空置率似乎就成了难以完成的任务。言外之意，既然空置率是算不出来的，你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的。
    既然空置率根本算不出来，公众又如何用这个至关重要的数据作为参照？更要命的是，空置率是中央出台调控政策，决定调控强度的重要依据，如果空置率模糊不清，决策层如何调控？有关部门为了掌握房市中的相关话语权，就是如此地置公共利益于不顾！
    权力持有者在尝到信息垄断、信息封锁的甜头之后，只会变本加厉。勾地制度即是一个明显的例子。按照国土资源部的解释，所谓勾地制度是指在土地正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。勾地制度一个最直观的特点是，政府总能避免土地贱卖，总能确保自身的利益，成为不变的赢家。在勾地制度之下，信息同样是不对称的，操作过程也是不公开的，它为权力寻租提供了天然的良机，在监督缺位的情况下，有关部门有不喜欢这种制度的理由吗？
    搅乱房地产市场信息的自然少不了开发商。开发商通过与权利的勾结，掌握和垄断了相关信息，他们根据自身的价值取向决定哪些信息应该公布于众，哪些应该作为秘密守口如瓶。为了利益最大化，开发商们也不断通过散布虚假信息等手段，制造供不应求的假象，借助公众之手抬高房价。开发商这样前台操作信息，地方政府幕后跟着捞钱，这是令纳税人何等寒心的一幕！
    导致房市信息严重不对称的还有那些不良的专家、学者。在渴望公众得到相关信息的时候，一些不良学者挺身而出，他们抛弃学者公正的立场和严谨的态度，摇晃着尾巴充当既得利益集团的代言人。这些学者通过自己的专业知识，以翔实的数据和系统的理论，鼓吹房价还要在几年内上涨多少多少倍，帮助开发商们制造恐慌气氛。每当房价低落、交易量减少或者中央出台调控政策时，这些专家、学者总会像蚊蝇一样站出来公开唱反调，为开发商鼓与呼。
    这些专家、学者似乎比二奶更钟情于开发商与腐败的官员，他们以近乎殉情的投入为既得利益集团鼓吹。这种靠出卖良知从既得利益集团手中获得施舍的的做法，成为房地产市场中的一大奇观。无论开发商们的观点多么荒唐，专家学者们都能为之找到理论基础，加以更具体更系统的阐述。房地产泡沫还没有破灭，一些专家学者道德的泡沫就已经破灭。
    清理一下房地产市场，有多少不良专家、学者在对着既得利益集团卖唱？一位有独立人格的专家或学者，他的立场和观点应该是基于事实、良知而非利益。俄罗斯数学家格里高利·佩雷尔曼在解决庞加莱猜想方面贡献极大，却拒绝百万美元奖金和菲尔兹奖，这种独立于利益之外，不受利益束缚的超然态度，才是学者们应该持有的态度。问题是，在浮躁主宰学术界的今天，在一些作家都热衷于用下半身写作的今天，那些跟在开发商后面捡破烂的专家、学者，原意放弃蝇头小利，重新提起被扒掉的裤子，捡起自己的良知做人、做学术吗？

2006,中国房事困局黑皮书之六
        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之六，房价之困：我们住着世界上最贵的房子         


    中国房价高不高？中国房价还有多大的上涨空间？这些问题是每个人都非常关心的。
    世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元（《市场报》2005年9月5日）。即便从绝对值上来看，我国上海、北京、杭州等城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍（2005年我国人均GDP为1703美元，仅相当于美国的1／25，日本的1／21），中国北京、上海等城市的房价，早已远远超过“天下第一贵”的日本东京数倍，而坐上了世界头把金交椅。
    而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而许多国家居民购房在纳税之后享有对住宅永久的所有权。
    尤其需要指出的是，我们的住宅使用寿命连70年也达不到。“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年”——建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲语。4月22日的《国际金融报》引用某专家的话说：“前两年楼市太火爆了，什么样的房子都能卖掉，开发商于是抱有侥幸心理，并没有在提高住房的品质上下很大的功夫，导致目前中国住宅的平均寿命不到30年。”
   在一片喧嚣的房地产市场，牟利成为唯一重要的目的，一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下，依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件，就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道，杭州市余杭区人和家园的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋，竟然是两根毛竹！消息传开，业主们紧急查看自家房子，结果发现多处质量问题：混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……
    如果算上使用寿命，算上建筑质量等因素，中国的房价现在不是高不高的问题，而是高得太离谱了！当房价与公众的购买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说这里面没有泡沫？
    那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国GDP的高速增长，但是，GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：
    第一，个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元，增加了3.52倍，而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元，增加了2.44倍，11年来慢了一倍多。
    第二，在个人财富增长的同时，负担也在加重。以教育费用为例，大学学费20年上涨25倍，高等教育属准公共产品，它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力，因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。
    第三，社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。今年3月2日的《经济参考报》报道说，一个年收入近10万元、并拥有两套房产的、曾被众人羡慕的家庭，因妻子患病住院而几乎耗掉家中全部财产。一个中等收入家庭尚且因病返贫跌入社会底层，贫困家庭的承受能力可想而知。
    第四，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子，据商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”（《上海证券报》10月13日）
    第五，GDP统计数据本身。众所周知，一些政府官员喜欢在统计上做手脚，导致统计失真。所谓村骗乡，乡骗县，一直骗到国务院。地方与中央GDP数据相差甚远即是一个明显的例子。国家统计局前局长李德水曾指出，地方与中央政府的统计数据存在差距，一个很重要的原因是，中央没有对弄虚作假的地方官员动真格（《南方日报》8月22日）。   
    第六，我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
    中国目前的房价已经超出了许多人的实际购买力。中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示，在全部被调查者中，86.4%的购房者认为当前房价偏高或者太高，负担不起（《中华工商时报》10月5日报道）。在许多人都已经买不起住房的情况下，房价的继续上涨无异于一种挥刀自宫的行为，葬送的可能是社会的和谐、人心的安定。
    在大城市，房价上涨正在形成一种“挤出”效应：
    其一，房价上涨，带动地价上涨，市中心的地价更是飞涨，地方政府将穷人搬迁出去腾出地皮的冲动会更加强烈，将穷人挤出去的结果是贫富的进一步分化和贫富对立的进一步加剧。
    其二，房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨，第三产业发展的租金提高，成本加大，将严重抑制第三产业的发展，拖经济发展的后腿，而第三产业的发展对经济增长的贡献，在当今是受到高度重视的，像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%！
    其三，房价飞涨，容易将大量人才“挤出”。二十一世纪最贵的是人才，人才直接决定着一个地区的综合竞争力。当房价上涨到令人才望而却步的时候，就很难留住人才。许多人才更像是过客，有了积累之后即到别处安家，这种状况对于一个城市的发展和人口结构的更新无疑是有相当影响的。
    遗憾的是，在以GDP考核政绩的机制下，在许多地方政府官员中，短视思维占据了主导。为了牟利，他们采取各种措施推动房价的上涨，甚至不惜引狼入室，与外商勾结，在房地产市场展开掠夺和蚕食，共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息，在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。
    直到今年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，才开始对外资炒房进行限制。但是，这些措施的效果非常令人怀疑，外资比内资更容易找到我国相关政策的漏洞和有关官员的软肋，外资炒房推动房价上涨与地方政府的利益趋向是一致的，执行政策的地方政府能否真心去对外资炒房进行限制？事实上，许多外资企业通过合资等方式，就已轻易避过相关限制。
    房价上涨，不仅导致许多人买不起房，也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地，导致越来越多的良田被葬送，影响我国的粮食安全。近7年来，我国耕地减少了1亿亩，全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完（新华网2004年10月10日），土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地，我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。
    事实上，危险正在悄悄逼近。10月9日，联合国粮农组织发布的2006年世界“农业收成预计和粮食现状”报告显示，由于天灾人祸的影响，全球面临巨大的粮食危机，全世界有40个国家急需国际粮食援助。同时，不安全的国际环境也正在威胁全球的粮食生产，整个世界有可能陷入30年来最为可怕的粮食危机。目前全球的粮食储备只能勉强支撑人们50多天的需求，已经跌破粮食储备70天的安全线机（10月11日《新京报》）。作为世界上人口最多的国家，肆意侵占土地可能造成的巨大危险何以被忽略？
    我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园！阻止房价的继续上涨，并且促使高房价理性回归，不仅是维护老百姓的利益，更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。

2006,中国房事困局黑皮书之七
        时寒冰

    当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
    然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

之七，调控之困：利益之争阻碍了调控
         

    中央出台的宏观调控政策，目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展，从长远来看，这对地方政府和开发商并非没有益处，关键在于，无论地方政府还是开发商，都深知房地产市场存在的泡沫何等严重，在短视思维的主导下，他们更关注眼前的利益，至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接，他们并不关心。因而，地方政府和开发商，常常对中央的调控政策阳奉阴违，当面一套背后一套，对调控百般抵制。
    房市调控，有一个很怪异的现象，凡是可能触及相关利益集团切身利益的，总会遭遇重重阻力，难以真正贯彻下去，而诸如对二手房征税这样的措施实施起来却雷厉风行。原因很简单，即使调控失败，地方政府也会因为增加了税收而成为最大赢家，更何况，这部分增加的税收很有可能再次被转嫁到公众身上？
    现在，不少既得利益集团的代言人，又在积极鼓吹收物业税。道理同上，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益（它是征税的受益者）、开发商的利益，也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小，即便调节失败，政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢？但是，在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。
    倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？要知道，国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务，而不是欺骗和掠夺。
    以税收的方式来调控房价，乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下？根源在于相关利益集团的操纵和垄断，在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益，才能取得实质性效果，否则，绕开既得利益集团的调控，永远都不可能起到作用。说得再直接一点，如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益，还调控什么呢？为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价？这些都值得决策者深思。
    由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈，不仅地方政府阻挠，开发商们抵制，负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素，走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器，因为此规定极其具体和精确，几乎没有回旋的余地。然而，建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。
    6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时，沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。
    这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口，引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日，成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说，按照这种面积差，成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时，该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出：90平方米套型的建筑面积约为112．5平方米……
    90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节，建设部事先何以会忽略？在参与出台细则的九部委中，建设部对房地产相关知识最专业，然而，它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”，以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出：“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心，是预留了政策软化的空间”；“‘国六条’细则是九个部委参与制定的，如果‘十五条’细则需要大家去猜，或者可以作多种解释，或者每个部委都给自己留了空间，这样的政策又该怎样执行呢？”
    两个月后，建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
    将70%的比例视为“一个地区的总量概念”，在事实上将已经套在开发商脖子上的70%的“紧箍咒”给彻底解除。因为，所谓的总量70%一旦置于整个城市大背景下，是很难计算和掌控的。再加上70%的规定是针对“新审批、新开工的商品住房建设”的，新旧共存的局面，就为各地提供了充分的能够自由发挥的空间，70%的规定将变得毫无意义。建设部官员难道不知道这其中的利害？
    不过，在这一过程中，建设部却不动声色地成了最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定，但补丁却是建设部自己签发的——建设部因为这两个数据的争议成为惟一的主角，又因为抛出的这块巨大的补丁成为房市调控政策的主导者，强化了自己在房市中的话语权。建设部官员向世人展现出了令人叹为观止的大智慧！
    如果这一补丁的位置果真为建设部预留，建设部无异是先知先觉，它要偷着乐翻天了。事实上，建设部个别官员在调控中的表现，每每与中央的调控精神背道而驰。这几乎是地球人都知道的秘密。
    同样，在关于取消预售房制度等方面，尽管有全国人大代表的联名建议和人民银行的建议，都遭到建设部的否决。今年3月，由白鹤祥领衔、共有33位全国人大代表签名的议案提交全国“两会”，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。建设部的回应是：取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是，商品房交易实行预售制是现行法律规定。问题是，规定房地产预售制度的《城市房地产管理法》本身就有瑕疵，它对于开发商违反预售制度侵害消费者权益的行为很少有问责，存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改，难道不奇怪吗？倒是开发商们，因残缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消费者开涮。
    很难想象，作为调控主体之一的建设部持如此立场，能够减少房地产市场中的风险。
    国土资源部是房地产调控中的另一个主体，它在土地管理上无疑是最专业的，然而，它在一些具体问题上同样表现得“过于专业”。别墅类房地产开发项目的土地供应，国家已经叫停好几年了。蓦然回首，别墅的概念却突然成了谜团。4月8日，国土资源部土地利用司副司长李海洋在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围（《北京娱乐信报》6月22日）。在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全向记者这样定义“别墅”：指独门独院、两至三层楼形式。记者感慨：如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅，都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。
    有人沿着樊司长的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅，因为这与樊志全先生“独门独院、两至三层楼”的定义不符。倘若如此定义别墅，无疑将救活一大批别墅。早在2003年，国土资源部就发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。但是，时至今日，别墅的概念竟然还没有确定下来！
    当大量土地被别墅占据，普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应势必会减少，房价必然上涨。对于这些简单的道理，国土资源部的官员难道不明白吗？
    这仅仅是一些简单的细节。有关部门打出的除此之外的令人费解的套路层出不穷，但有一点公众是明白的，以如此摇摆的心态，以部门利益、自身利益至上的立场去调控房价，调控是很难出效果的。当调控因遭到地方政府、有关部门、开发商等主体的消极抵制而偏离中央既定的方向，不仅无助于化解房地产市场的风险，还可能进一步加大已有的风险，问题是，当风险到来，谁有能力承担由此导致的后果呢？
                  
    写在后面

    《2006,中国房事困局黑皮书》之所以被称为“黑皮书”，是因为这个系列文章是以反思为主题的，主要谈论的是问题，目的是促使地方政府和有关部门以民族利益、公共利益为重，严格执行中央的宏观调控政策，化解房市中所潜伏的巨大风险。同时，也是为了唤醒房市中各个利益主体良知和责任感的回归，以悲悯的情怀坦诚和认真地对待民生疾苦和民众的心声。
    房市中，不全是成绩，也不全是问题。笔者在表述部分观点时可能言辞过于激烈，此所谓爱之愈深，恨之愈深，笔者惟一的希望是：我们的前辈和我们这一代人所承受的压力和负担不要延续到下一代人身上，无论房市还是别的，皆如此。
    这些文字，字字充满着对我们和我们的亲人所生活的这片土地的挚爱，或许，是笔者过于理想化了，过于理想化乃是一种深刻而持久的疼痛。愿上天赐福给这片饱经沧桑和苦难的土地上的人民！
    我为自己所写的每一个字负责。
     时寒冰
        2006年10月13日下午

2006，中国房事困局黑皮书之八：答网友问（更新至10月24日）
        时寒冰

    《2006，中国房事困局黑皮书》发出后，许多网友或跟帖、或发函，提出了一些问题，笔者在此就部分问题进行解答，遇到新的问题再进行补充。

    1、你是不是在通过骂开发商挣稿费？

    答：本人写作这个系列文章，纯属公益性的，是出于一种责任感的重压，不是为稿费而写，也没有任何人支付任何稿费。相反，因为这个系列牵涉了许多精力，占用了不少正常工作的时间，每天只能牺牲休息时间来弥补，写稿期间，我每天休息不到五个小时。并且，还有来自外界的压力，这个，只有自己最清楚了。
    而且，这个系列并非简单地在骂开发商，而是层层分析问题。我是通过大量的官方资料和媒体报道，来梳理、剖析房地产市场存在的问题，以便唤醒有关部门对房市现存问题和隐患的重视。鉴于笔者学识和精力有限，未能将全部问题一一列出，但也基本上涵盖了房市中的主要问题。

    2、房事是指性交，房事是误用，你应该去查查字典，把语文学通了再写稿件。

    答：词语的含义一直在随着时代发展而变化，用房事来称谓房地产市场中的问题，并非笔者首创。而且，我认为用房事来形容目前的房地产市场是非常恰当的，看看那些背后种种见不得人的交易，还有比“房事”更能反映这一现状的词语吗？我们不能被住房问题折磨得连幽默感都丢失了。

    3、开征物业税可以降低房屋成本，会导致房价下跌，您为何反对？理由是什么？

    答：国外许多被证明行之有效的措施，一到我们这里就会被扭曲，因为，相关政策的主导者正是既得利益集团，他们会真心为民生考虑吗？如果忽略了这个现实，就难免上当受骗。
    不知道各位有没有发现，现在政府官员所提的征收不动产税（即物业税）的目的，正在不动声色地发生变化。最早提出征收不动产税时，是认为我国在房地产的开发环节税费偏重，而持有环节税费缺位，两者不平衡。想通过开征不动产税，把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。
    但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题是，只提到我国持有和交易环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也可能提高。
    因而，如果不能确保开征物业税的同时降低开发环节的税收，我坚决反对开征物业税。

    4、中国房价不能降，一旦房价暴跌，消费增多，将导致更多的土地被侵占，你应该去好好学学经济学，别在这里乱说。

    答：经济学应该活学活用，许多经济研究者看问题没有一般老百姓透彻，就是由于死搬硬套把自己变愚钝了。
    中国的房价下降，不会导致土地被大面积侵占。这需要从利益的角度来分析。在中国房地产市场中，地方政府是追逐利益的一方，如果房价下跌，地价会跟着下跌（因为当下政府与房地产的利益牵连过于紧密，房价在下跌的同时，不仅直接影响地价，更重要的是，它会影响到许多开发商囤地的信心，导致土地出让收入的减少），政府收益的减少，会促使它本能地控制土地供应，以阻止地价的进一步下跌，故而，房价下跌不会导致土地大面积毁损。相反，如果房价高涨，带动地价上涨，地方政府卖地可以获得更多的收入，它们会本能地加大土地供应量，有的甚至通过野蛮拆迁来腾出土地，残忍地获利，一些被强行拆迁的老百姓无家可归，连年上访，哭天无泪。而且，开发商也会大肆囤地，导致土地大面积毁损。
    因而，房价上涨，才会导致土地的大面积毁损，这就是中国的现实状况。一个经济学研究者，如果漠视现实，一味地盯着那些兑水的数据，或者一味地为既得利益集团鼓吹，只会误入歧途。
    5.当下，您认为政府应该如何做，才能促使房价的理性回归？

    答：从现实情况来看，如果现在能阻止房价上涨就已经是奇迹了。因为，我们的房地产市场是高度扭曲的市场，腐败、暗箱操作、权商的勾结等等因素，使这个市场比下水道还腥臭。如果仅仅市场自身是扭曲的——法制化的市场化也不会如此扭曲，也好办，问题是，又加上了一个不受制约高度扭曲了的权力因素，调控就非常困难了：如果用市场化因素去调控，扭曲的市场机制可以轻易将调控因素架空；如果用行政力量去调控，扭曲的权力又会轻易将其架空，更何况权力本身就是调控的主体。
    因而，目前的调控机制很难发挥作用。那么，如果做？
    从短期来看，要想迅速取得效果，反腐败无疑是最事半功倍的。大家都看到了，两次调控效果都不是很明显，但中央盛怒之下，一开始抓贪官，房价马上就止住了上涨的步伐。这是因为，反腐可以威慑政府官员，将权力与地产商勾结的链条松散下来，每松散一点，住房的成本就会降低一点，房价就会下降。反腐的力度越大，房价下降就越深。
  房地产市场上的牟利者其实是四个，一是开发商相关的开发主体，二是地方政府和有关部门，三是地方政府和有关部门的官员，四是炒房者。其中，前三个是主因，最后一个是外因。反腐可以消除掉中间两个因素，这时候，炒房者也会主动退出。房价因此会降。
    种可笑的现状，是用市场理论难以解释的。因而，中国只有死搬硬套的研究者，而鲜有真才实学的经济学家，尽管中国有“经济学家”头衔的人漫山遍野都是，全世界都能排第一。
    从长期来看，必须从制度设计上，把权力与房地产市场彻底剥离，否则，房地产市场调控，问题只会越来越多。比如，出让土地的收入统统收归中央；改革目前的财税制度，解决地方政府的财权；改革目前的干部考核机制，将民生等因素列入其中，而不再片面以GDP为惟一考核标准等等。

    6.您数次提到二奶专家、学者，您认为这种现象的根源是什么？

    答：这是由二奶制度本身造成的。有研究者曾经发现一个奇怪的现象，从建国以来至今的知识分子，鲜有人格健全和精神独立者。众所周知，历来的知识分子，要么取功名，要么做学问，要么隐居于山水之间做隐士。古代做学问的人，其自身往往是独立的，衣食住行皆自力更生，不依靠权力，也不依靠既得利益集团——就总体而言是这样的。但是，建国后，许多知识分子都被政府养了起来，比如作家，有“作协”，有什么国家某级作家，根据级别拿薪酬，享受福利待遇。在这种情况下，他们必然要考虑“导向”第一，“主旋律”第一，人格独立和学术独立其实已经被置于其后。加上文革的迫害，一切有良知的知识分子被迫害致死，而见风使舵者如鱼得水，这种近乎阉割的经验教训给中国知识分子带来了毁灭性的引导作用，加剧了知识分子的堕落。因而，有骨气、有气节，敢讲真话的学者一代不如一代。这个被称为主流群体的堕落，又带动了整个社会学术气氛和整个社会道德水准的堕落。因而，二奶专家、学者其实在当下是很普遍的现象。

    其实，中央最需要的是真实的信息，因为真实的信息才能帮助他们做出正确的决策，一些不良专家、学者一味常赞歌，很容易掩盖问题，并误导决策，给这个国家和这个饱经苦难的民族带来痛苦。在建设和谐社会的今天，我们呼唤知识分子的良知和社会责任感重新回归！



    待续

中国房价下跌序幕刚刚拉开
——《中国房事黑皮书（2008）》之一
     时寒冰

    2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。
    两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。
    当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。
    现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”
    商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。

    对于未来的房价走势，我作出三个判断：
    其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。
    其二，下跌将是长期趋势。
    其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。

    从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。
    中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。
    中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且，疲软将是长期趋势。也许，只有等到未来的某一时刻，人们才能认识到，2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！
    数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。

    从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。
　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。
    针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
    “房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。
　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。
　　那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
　　从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。
    我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。
    因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”
    这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。

    中国房价的疲软趋势将是长期的。

    住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
    对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
    而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
    我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化，来感知到未来住房消费人群的骤然变化。我查阅了1991年至2007年的《全国教育事业发展统计公报》，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。小学数量也急剧减少，部分数据列举如下：
    《1996年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。”
    《1997年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。”
    《1998年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。”
    《1999年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。”
    《2000年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。”
    《2001年全国教育事业发展统计公报》：“2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。”  
    《2002年全国教育事业发展统计公报》：“2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人”，“在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。”
    《2003年全国教育事业发展统计公报》：“2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。”
    《2004年全国教育事业发展统计公报》：“2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。”
    《2005年全国教育事业发展统计公报》：“2005年全国共有小学36.62万所，比上年减少2.8万所；招生1671.74万人，比上年减少75.27万人；在校生10864.07万人，比上年减少381.04万人。”
    《2006年全国教育事业发展统计公报》：“2006年全国共有小学34.16万所，比上年减少2.46万所；招生1729.36万人，比上年增加57.61万人，增量主要在农村；在校生10711.53万人，比上年减少152.53万人。”
    《2007年全国教育事业发展统计公报》：“2007年全国共有小学32.01万所，比上年减少2.15万所；招生1736.07万人，比上年增加6.71万人；在校生10564万人，比上年减少147.53万人；小学毕业生数1870.17万人，比上年减少58.31万人。”
    2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！招生人数，从2524.66万人，下降到1736.07万人，减少了788.59万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。
    小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，难以逆转的。
    除了人口因素，城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，许多人忽略了一个非常重要的因素，即城市化本身的质量。在发达国家，城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果，而我国的城市化质量较低，很大程度上是催生出来的，并没有伴随着购买力的同步提升。以失地农民为例，在我国城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。而在国外，由于相当大比例的土地是私有的，拥有土地的农民在城市化的过程中，坐享土地升值的好处，他们的购买力因城市化进程而大大提升。如果抛开城市化的质量，而片面地强调城市化的比例，是难以得出正确结论的。

谎言弥漫的中国楼市
——《中国房事黑皮书（2008）》之二
     时寒冰


    信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择，而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。如果说这是一个循环，那么，通过错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，就能间接影响或左右房价，从而，形成有利于自己的“良性循环”。因此，才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。
    中国房地产市场中的信息，被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。
    目前与房地产相关的信息，基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中，在有关部门信息公开不到位的情况下，开发商成了发布相关信息的最权威人士，并因此被媒体追捧，一些开发商成了明星，并一直发展到他们自己也把自己当成大明星为止。有关部门和地方政府即使公布相关信息，也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。因此，在中国房地产市场中，不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突，地方政府与有关部门彼此提供的数据，也往往是天壤之别。民众根本无法得到真实的信息。在中国房地产市场，谎言因此鹊起。

    许多人在判断中国楼市走势的时候，都会强调土地资源的稀缺性，认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。因为这个误区，人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。

    我们不妨从五个方面剖析这一问题：

    第一，被开发商囤积的土地（包括未被统计在内的）和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。
    仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点：（1），2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；（2），国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；（3），北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。
    这些囤积的土地量是什么概念呢？仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！（详见《上海证券报》2007年9月18日）。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！
    另据2007年2月25日的《南方都市报》报道：全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。
    这还没有包括未被统计在内的数据（这一定又是一个触目惊心的数据），同时，也没有包括各地土地储备中心储备的土地，而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能，其储备的土地是动态增加的。
    显然，所谓中国土地的稀缺性，是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言，意在制造紧张气氛，推动房价上涨。

    第二，说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。但是，日本仍然很好地解决了住房问题，而且，日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。到今年2月，使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。即使从绝对值上来对比，这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了，日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。   

    第三，所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果，很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化，在这种情况下，对于新并入的县、镇而言，由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了更充分的利用，仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占，也不意味着土地资源变得更稀缺。而且，在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变，这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此，所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外，城市化过程中并未伴随着购买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过。

    第四，城市尤其接近中心地带拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房，大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实际上意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地），都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房，由于容积率提高，建筑面积将提高数倍，这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。

    第五，我国一再强调，“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，实际上，在我国陆地面积中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的。在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高，以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。
    但是，错误信息的弥漫，使人们深信，房屋只能建在耕地上，而18亿亩耕地红线不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地价就会上涨，相应的，房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗？另一方面，在土地稀缺的幌子下，开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。
    实际上，一方面，土地稀缺性只能是相对的，与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！更何况，对于这种所谓的稀缺的土地，人们所拥有的只是70年的使用权而已！另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的，计划生育政策导致的生育率的下降，使得80后的独生子女一代，“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”。因此，退一步说，所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化。

    在中国信息混乱的房地产市场，民众想获取真实信息是如此困难。比如，国家发改委发布的数据显示，2007年11月份广州房价环比上涨12.27%，而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价数据环比下跌9.9%！地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大！原因是双方采用的统计方法截然不同，当然，谁都会选择更利于自身利益的方法，问题是，夹在中间的民众如何取舍？

    再比如，自2007年10月份以来，有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的，媒体报道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶，并无趋缓迹象”，这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：房价在快速上涨，如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格。经济学家认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动，进而，成为房价上涨的推动力。
    但是，有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素，即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时，不仅看价格，也看交易量，因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读，通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论。然而，我们有关部门所发布的统计数据，交易量却是缺位的，这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计，无法反映具体的交易量。这样，某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。缺少成交量支撑的房价，即使上涨的，也是强弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳，今年7月份的住房成交量环比大幅萎缩，都在20%以上，深圳更是环比下降40%；同时，三大城市同比降幅更是都达到50%。

    有些信息不仅仅是统计方式的不同，甚至，连定义本身甚至都可能截然不同。比如空置率，国家统计局与原建设部（即现在的住房和城乡建设部，下简称建设部）就争议不断，因为它们对空置及空置率概念的理解截然不同。国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房。争论到最后，建设部有关人士在接受媒体采访时干脆说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”太极手一推，空置率计算似乎就成了难以完成的任务。言外之意，既然空置率是算不出来的，你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的！
　　统计局与建设部的PK，说到底是利益和话语权之争。仍以空置率为例，空置率的高低直接反映了房地产市场投机、投资的严重程度，倘若空置率高，中央可能据此出台严厉的调控政策，而这恰是建设部不愿意看到的。最要命的是，倘若统计部门公布的数据成为中央制定相关政策和公众研究房市的依据，统计部门就掌握了房地产市场上的一个至关重要的话语权，就动了建设部的奶酪，这同样是建设部不愿意看到的。建设部更愿意自己掌控着与房地产相关的话语权。两部门争斗的结果是：中国现在也没有谁能够知道房屋空置率到底是多少！如果有人想知道，就只能在晚上去一个个小区查看，看亮灯率有多高！职能部门内斗或不作为，让民众苦不堪言！

    而有些信息根本就是故意扭曲的，以凸显政绩或遮掩问题。比如，2007年11月15日，在第六届住博会高峰论坛上，建设部住宅与房地产业司一位副司长透露：“截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供应总套数的35.9%，比2006年高出1.5个百分点，中小户型供应呈现上升趋势。”根据这个数据，我国90平方米以下普通商品房占商品房供应的总套数在增加，但是，“小户型供应呈现上升趋势”的结论却是偷换概念的结果。因为，判断中小户型住房供应增加与否、增加多少的依据应该是“面积”而非“套数”。
    我国第二次房市调控政策明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
    显然，中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”，衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道，同样的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”，已经达到“开发建设总面积的70%以上”，即使达到了政策规定的一半目标即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应只占35.9%！通过对比不难看出，有关人士通过以“套数”来取代“面积”，就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成了成绩！

    在整个中国房地产市场，各种数据互相打架，各种信息彼此冲突。当一个市场的信息混乱到过去的（如上月份、上季度）房价到底是涨还是跌都弄不清楚的时候，各种既得利益集团便翩翩起舞，尽兴忽悠，而民众处于极度迷茫的状态！正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下，民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程，他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。但是，用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫，而泡沫总归是要破灭的。2008年，注定是一个转折之年！

解决住房问题亟需打破垄断
——《中国房事黑皮书（2008）》之三
     时寒冰

    没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？
    解救房奴、解决中国住房问题首先要解决的问题是什么？
    我的回答是：打破垄断！
    中国房地产市场存在垄断吗？开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题。在强势既得利益集团掌控信息，掌控话语权的今天，有多少真相在被无情地遮掩？而这些说谎者，往往被称为最讲实话的人！黑白颠倒若此。
    中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。

    地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。
    土地储备中心垄断土地的出让，是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源。这里面反映出三大问题：
    第一，是否为了公共利益的问题。根据我国《宪法》的规定，国家为了公共利益需要可以征用土地，而土地储备中心是先储备土地，到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了。因为储备的土地既可能是卖给开发商，供商业开发，也可能是真正用于公共利益的，但是《宪法》很明确规定是为了公共利益的需要，没有这个前提就可能违背宪法。我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”那么，如果土地储备中心储备土地的前提不存在，就可能违反宪法规定。
    第二，“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨。但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体”指的是谁？到底是农民还是集体？如果说属于农民，农民一不能进行土地交易，二不能将土地抵押融资，产权残缺不全。如果说属于集体，根据《村民委员会组织法》的规定，村委会仅仅是一个自治组织，无法赋予其所有权身份。那么，“集体”到底是谁？因此，有法律专家指出：“这样法律规定的农民集体所有，实际上是无人所有。”
    2006年2月24日，我发表在《上海证券报》上的评论文章《如何防止征地异化为掠夺》指出：“近年来，相当一部分征地并非为了公共利益，而是为了满足特殊利益共同体的私利，一些地方政府将低价征来的土地转卖给开发商，从中牟取暴利，公众并未从中受益。所谓公共利益，不过是权贵资本掠夺链条中的丑陋一环。应该认识到，倘若征地并非为了公共利益，地方政府就不能强制征地，而应该作为市场主体的一方，与被征地农民展开平等谈判，商定市场价格后，实行征地。也就是说，非公共利益的征地行为，其运作应走市场化的道路，而不能动用公权力，进行强制性征地或者掠夺性征地。土地产权不明，则是征地异化为掠夺的另一重要因素。道理很简单，既然土地本不属于农民，既使强征他们又如何维权？”
    第三，全民土地所有权无法在现实中得到具体体现。国家所有即全民所有，全民所有的土地，购房者在买房时，还必须全额承担土地出让金，即全民土地所有权没有真正得到体现。
    第四，土地只卖给开发商，即使个人合作建房，也必须通过开发商拿地，造成个人合作建房之路被彻底封堵死，衍生出开发商对市场的强势垄断地位。
    这些问题都是需要解决的。

    开发商对房地产市场的垄断权亟需打破。

    开发商不承认其处于垄断地位，理由之一是，行业集中度非常低。开发商故意混淆了概念。我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底，全国共有房地产开发企业5.87万家，地产界的大哥大万科，2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%，营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%。
    但是，我国的房地产垄断根本不是体现在集中度上的，它体现在以下几个方面：
    第一，准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。我们知道，现在，婚姻介绍所的收费是可以接受的，并不高，这是因为法律准许自由恋爱，自由恋爱对婚介所构成了竞争关系；我们还知道，饭店的菜价并没有高到非常离谱的地步，是因为无数个家庭主妇可以自己做饭，她们对饭店构成了竞争关系。倘若不允许自由恋爱、不允许家庭主妇做饭，那么，无论是婚姻介绍所的收费还是饭店的菜价，都会高到极其离谱的地步，因为婚介所和饭店拥有了绝对垄断地位，他们可以凭借垄断地位不断抬高价格。
    我们的房屋开发市场被开发商垄断，就如同民众被限制自由恋爱，而只能通过婚介所找对象才被视为合法一样，最终，导致了开发商群体垄断地位的形成。  
    第二，政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报，一般不会反过来去拆开发商的台，再去强化开发商的竞争，压缩开发商的利润，使得自己在下一次交易中换取的利润降低。共同利益成为地方政府与开发商走到一起的原动力。地方政府强化开发商的垄断地位，确保开发商的利润，而开发商则让地方政府分享土地升值（土地高价拍卖）带来的利好，至于腐败官员从中牟取的巨额私利更是人所共知。
    第三，房地产具有天然排挤竞争的特性，暗藏着空间垄断。开发商们经常说，开发商不计其数，楼盘多如牛毛，彼此激烈竞争，并不存在垄断。这一说法非常具有欺骗性。住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞争关系，北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性，即使相邻地区，经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相邻近、品质相近的楼盘，才能真正形成价格竞争，而同时符合这两个条件的楼盘并不多见。换句话说，住房的固定性特点决定了房地产市场的垄断有别于经济学所定义的传统意义上的垄断。
    第四，信息垄断。目前，与房地产市场有关的信息基本上都掌握在开发商与地方政府、有关部门手中，在后两者在信息公开方面不作为、不到位的情况下，开发商对信息的垄断权得到强化，他们凭借对信息的垄断，挑选、篡改甚至编造、捏造对自己有利的信息向社会发布。比如，一些经常抛头露面的地产商，不断强调，历史将证明“房价永远是只涨不跌”的，但为什么，在房价还没有下跌，仅仅成交量下降的情况下，他们就惶惶不可终日，强烈要求政府救市呢？是的，他们自己所垄断的信息清晰地告诉他们，危险正在到来，对房价的长年透支累积的泡沫正面临着破灭的危险，而绝不是什么实际需求推高房价的鬼话！看看各大城市投机性购房所占比例就不难了解这一点。
    第五，通过囤积居奇强化其垄断地位。开发商垄断囤积土地和囤积住房（在房价飞涨过程中尤其如此），人为减少市场的有效供给，制造供不应求的紧张气氛，推高房价。如果不是占据市场的垄断地位，他们敢这样做吗？
    除了这一点，在物业管理方面，开发商继续延续其垄断权，获取超额垄断利润。

    中国的房地产市场要走出畸形的局面，必须打破开发商的垄断地位。
    开发商是什么？这是一个首先要弄明白的问题。在我国房地产产业链条上，规划由有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑单位建造，开发商扮演只是“中间人”角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本，预售房——向购房者转嫁风险和成本，直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式，来维持经营。在我们这个时代，开发商担当着皮包商、食利阶层和寄生虫的角色。
    不可否认，一些开发商在楼盘设计方面的确付出了一定的劳动，他们聘请了优秀的设计师，设计出了一些获得较好口碑的楼盘。而且，开发商作为中间商，可以有效降低房屋开发成本。房地产开发商作为中间商的确有其存在的必要性。问题在于，在这种情况下，开发商所获取的利润，就应该是它作为中间商角色应得的利润，这个利润应该是微利而不是超额暴利。如果开发商仅仅因为做好了中间商或者召集人的角色，你本需要50万就可以住上的高品质住房，他却收你150万甚至更多，这样的中间环节、具有这种食利性质的中间人还有存在的必要吗？更何况，许多房屋质量难以得到保障。
    在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，而在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好，与开发商等中间环节的盘剥，和地方政府在卖地过程中获得的暴利及过高的税费有着最直接的关系。

    那么，应该如何打破开发商的垄断地位？
    首先，应该降低房地产开发门槛，激活房地产市场中的竞争。
    其次，是允许个人自建房、合作建房等等，赋予人人都有当自己开发商的权利。
    从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。无数家庭主妇自己做饭对餐馆构成了天然竞争，自由恋爱对婚介所形成了强有力的竞争，因此，菜价可以接受，婚介费不高。
    现在，城市居民自建房、合作建房在事实上是被禁止的，由于没有自建房、合作建房与开发商竞争，形成了开发商的强势垄断地位。如果允许自建房或合作建房——这当然是一种市场化的机制，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。同时，政府加大社会保障性住房的供应量，也可以压缩开发商的暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使整个房地产市场由于竞争的活跃而发生质变。
    事实上，在西方发达国家，房价之所以走势平稳，是三个方面的结果：一是大量自建房、合作建房的存在，与开发商构成了竞争关系。二是政府保障性住房供应充足。三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内（如新加坡，开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%），而我国现在主要是依靠开发商供应住房！这还不是强势垄断吗？
    我们为什么不通过允许自建房、合作建房来与开发商竞争，以降低房价，并且使房屋质量更有保障？

    于是，另外一个问题来了。允许自建房会不会导致房地产市场更加混乱？这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。
    我经过调查了解西方发达国家的做法，发现，自建房根本不会乱。只要政府规划做好，就可以做到有条不紊。我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混乱》一文中指出：西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？   
    规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。
    这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反，实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及被既得利益集团收买的学者，动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮却行掠夺之实，让民众苦不堪言，这样的市场机制难道不需要纠正吗？

    通过竞争，打破开发商的垄断地位，有许多好处：

    第一，民众可以少花钱，住质量更好的房子。
    2007年，全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。”
    为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商，得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘（带电梯），每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合作建房，政府只要提供土地（这真正符合土地全民所有的宪法规定），或者，由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱，民众自己就可以出资建房，解决好住房问题。当然，这里面还存在着级差地租问题，我认为，可以通过税收的方式调节。愿意住在中心城区的购房者，可以承担高于郊区的税收。这样，一套80平方米的高品质的商品房，算上税收，平均下来不足20万元（建筑成本11.2万元，其他费用加起来8.8万元不算少了吧？）足可以搞定，而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者，政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任。这样，住房问题就能得到很好的解决。
    当然，这需要实行严格的实名监管，严厉惩处炒房、囤房行为，同时，禁止外国人在中国买房（允许其租房）。
    第二，打破开发商垄断，可以降低金融风险。开发商的自有资金很少，很大一部分源于银行贷款，这加大了银行的风险。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房，银行根本不需要像现在这样，因被开发商绑架而战战兢兢。甚至，有开发商说要死银行先死，对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话，游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。
    第三，打破开发商垄断，可以把一个民族解救出来。
    从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁，而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人，为了按揭日夜操劳，压力重重，沦为房奴一族。没有买到房的人，为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具，竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。
    而且，开发商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列，严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺，通过压榨，不劳而获也能成为成功人士，这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热。试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱？
    第四，打破开发商垄断，有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业。其实，这是一个误解。许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上，他们让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。
    我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究，在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润，而包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然，也有个别开发商拥有建筑公司，但是，其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。
    打破开发商垄断，有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”但是，开发商目前正在压缩着建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是房地产业不能相比的。
    而且，相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务，更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题，也能从此得到根除。
    第五，打破开发商垄断，允许自建房，可以减少腐败。试想一下，当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗？但是，面对开发商，他们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结，腐败分子与开发商共同分赃，而且，被查处的几率更低。打破开发商垄断，腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁，促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐。
    第六，可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势，操纵房价，恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税，则减少了财政收入，将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本，降低社会资源配置的效率，危害社会公平。
    第七，可以减少土地囤积与炒房行为。
    ……
    相关理由还有许多许多，由于时间限制，不再一一列出。请有兴趣的朋友帮助补充！

高房价是中国经济发展的巨大障碍
——《中国房事黑皮书（2008）》之四
      时寒冰

    中国内需为何屡拉不动？通货膨胀的推手在哪里？在我国目前，制造金融危机、经济危机隐患的根源在哪里？
    在此文中，我们将一步步地去找寻这些问题的答案。
    中国房地产业被视为是支柱性产业，许多人把房地产业的发展，当作中国经济发展的一个巨大推动力——世界上找不出第二个国家把住房这一与民生息息相关的行业当成支柱产业——徒不知，正是这一定位，不仅加速恶化住房民生，给社会埋下一系列不稳定因素，也给中国经济的发展带来了致命的威胁和伤害。许多人对开发商偷逃税款的劣迹非常熟悉，而对这些更大的危害却忽略了。

    （一）高房价是抑制我国内需的重要根源   

    2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是领导层对我国内需不振危险性的清醒认识，而要培育民众的消费能力，就必须对在房地产领域大肆掠夺民众财富的既得利益集团进行制约，挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧。
    众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口，残缺了一驾马车——消费。
    内需不振，根本原因在于民众的购买力跟不上。为什么？
    第一，从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国目前的房价，只有高收入者能够坦然承担，而中等收入者和低收入者则不堪重负。原本20万元的房价，卖到80万、100万甚至更高，巨额暴利对民众的购买力进行了残酷而彻底的虐杀。在许多城市，购买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！我们知道，高收入者的消费，一直是得到最大限度释放的，可挖掘的潜力有限（奢侈品消费对内需的拉动作用不明显）。而中等收入者才是消费的主力军，当他们被高房价绑架，就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候，牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——消费。
    第二，社会保障体系不健全。中国没有健全的社会保障体系，当教育、医疗走向市场化的时候，实际上意味着民众负担的加重。2007年5月28日，中国社会科学院发布了2007年《社会保障绿皮书》。绿皮书指出，1990-2004年，我国城镇居民人均可支配收入由1510.2元增加到9421.6元，增加5.24倍；农村居民人均纯收入由686.3元增加到4039.6元，增加4.89倍。与此同时，我国城乡居民人均医疗保健支出分别增加了19.57倍和5.86倍，居民卫生支出的增速远超出其收入增长速度。教育支出同样如此。全国高校的人均学费在1990年时不足500元，到2004年就已经上涨到5000多元，上涨了10倍以上。
    社会保障不健全，意味着民众要承担因此留下的巨大缺口，负担本来就加重了，高房价一下子将民众多年的积蓄洗劫一空，而因保障缺位留下的缺口仍要负担，内需还怎么拉动？
    许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们故意或无意中忽略了：医疗、教育支出的增长速度是居民收入增长速度的两倍、四倍（以城镇居民标准计算）以上这一基本事实。民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高，因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力。
    第三，财富分配畸形。我国是一个两极分化的社会，中等收入者不足，而中等收入者恰恰是构成消费的最重要力量，而高房价重点打击的就是中等收入者（高收入者不怕，低收入者由政府提供住房保障）。
    同时，在我国的财富分配中，过于向政府和企业（尤其政府）倾斜，这也削弱了民众的消费能力。国家税务总局最新发布的消息称，今年上半年，全国税收收入（不包括关税、耕地占用税和契税，未扣减出口退税）稳定较快增长，累计完成32553亿元，比上年同期增长30.5%，增收7606亿元。我国上半年的GDP增速为10.4%，税收增长速度是GDP增速的3倍，而这一状态已经持续多年。为什么两税合并、个人所得税起征点提高后，税收仍然高速增长呢？主要原因是征管水平大幅度提高。我国过去在设计税收机制时，考虑到实际征收率不高的因素，实行“宽打窄收”即名义税负高和实际税负低的征税机制，而现在我国的税收征管一直在提高。税收收入大幅度增长本身就凸显了减税的紧迫性。
　　国家发改委去年公布的《中国居民收入分配年度报告2006》指出：从资金流量核算结果来看，九十年代以来，我国国民收入分配出现了向政府和企业倾斜的现象，政府和企业可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升，而居民可支配收入占国民可支配收入的比重持续下降。并且，政府占国民可支配收入的比重仍保持扩大之势。而根据国际上通常的发展路径，当人均GDP超过1000美元之后，居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。
    所以，要保持经济的可持续发展，让民众分享改革与发展的成果，应通过减税实现藏富于民；通过挤压房价中的暴利，挤压既得利益集团的利润压低房价，让人民安居乐业；通过建立社会保障体系消除民众的后顾之忧。只有这样，我国的内需才能真正被拉动起来。

    （二）高房价加剧了通货膨胀

    高房价与通货膨胀到底是什么关系？从表面上来看，居住类价格在我国CPI（CPI是消费者物价指数Consumer Price Index的英文缩写，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标）权重中的占比并不高，只占13.6%，远低于食品类价格占比。而在世界发达国家，居住类价格所占CPI权重很少有低于30%的。因此，许多人认为居住类价格对我国CPI的影响不仅有限，而且不够敏感。另外，在我国，计入CPI的主要是房租而非房价。在居住类价格中，包含有建房及装修材料价格、租房价格和水、电、燃料价格。近年来，我国不少地方的房价持续上涨，典型的如深圳市，2007年仅上半年房价涨幅就超过了50%。但在房价快速上涨的同时，房租却未同步上涨，反映到CPI上，居住类价格对CPI的影响是比较有限的。
　　这反映出来的是我国CPI设计上的缺陷，这种缺陷很好地掩盖了房价快速上涨对通货膨胀的推动作用。如果我国CPI沿用西方发达国家的设计标准，那么，我国通货膨胀数据早就不再是目前的状况！
    房价快速上涨对我国通货膨胀的影响可从三个方面来看：
    第一，比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。最近十年来，房价持续上涨，全国不少地方的房价都翻了至少三倍以上，而在这中间，粮食价格基本上保持平稳，有几年的粮价甚至呈现下跌趋势，农民的种粮积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大，在内在回归力量作用下，房价与生产资料之间首先要实现比价复归，随即，在房价大涨数年后，农业生产资料价格持续大幅上涨。房价与粮价之间的比价复归，最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。
    第二，成本因素。房价上涨的根源在于地价上涨，我们知道，近年来，地价的涨幅远远超过了房价，地价上涨在直接带动房价上涨的同时，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高（这看起来有些荒诞，但却是内在的联系）。同时，比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间，住房建设与五十多个行业密切相关，比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间，在房价快速上涨的情况下，同样会拉动这些商品价格的报复性上涨，进而，又带动起农业生产资料价格的上涨，导致农民种粮成本直线上升。另外，高房价带动地价上涨，高地价加剧地方政府拍卖土地的冲动，导致大量耕地被违法占用，耕地面积的减少必然推动粮价的上涨。以2006年为例，根据国土资源部的通报：2006年，土地违法行为131077件，涉及土地面积近10万公顷，其中耕地4.3万公顷，分别比上年上升了17.3％、76.7％和67.6％。其中，属于2006年当年发生的违法行为与2005年相比，涉及的土地面积上升了近九成！而且，“在土地违法问题上，地方政府仍然是主导”（国土资源部官员的原话）。
    这就是中国粮价上涨的真相，高房价是一个极其重要的推手。如果说中国式通胀与粮价的上涨息息相关，那么，国务院参事任玉岭称“房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子”的判断乃是理性的。
    写到这里，不得不写一点题外话。
    与写《中国房事黑皮书（2006）》时一样，《中国房事黑皮书（2008）》同样引来一些辱骂之声。这些辱骂者并非完全是房地产市场中的既得利益集团，还包括个别房奴。他们在背负着沉重还贷压力的时候，希望房价升值带来的美好感觉冲淡心头的压力，因而，无形当中，他们站在开发商、地方政府等既得利益者一方，呵护高房价。而开发商等既得利益者，也一再拿有房产者的资产将随着房价的下跌缩水作挡箭牌，欺骗房奴，让善良的已经遭受开发商通过抬高房价掠夺的房奴沦为其帮凶，从而，使他们成为现代版的斯德哥尔摩综合症（Stockholm syndrome）患者——斯德哥尔摩综合症是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感，甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害人。
    房价上涨，房奴会成为受益者吗？
    不。这是一个美丽的谎言。如果说高房价是对房奴的第一轮掠夺，那么，房价上涨带动起来的通货膨胀加剧则构成对房奴的二次伤害，吃更贵的猪肉、粮油，花更多的钱购买生活用品，生活质量更快的下降。房价上涨只对炒房者有利，对自住者只是象征意义。而且，由于监管不力，由于官商勾结，中国的住房质量几乎完全靠开发商的自觉，而人类发展历史证明，人的自觉从来都是靠不住的。中国住宅平均仅30多年的寿命（这种短命与城市规划的缺陷也有关）决定着，在未来的某一刻，这些被掠夺者还将继续当房奴。如果相关制度问题不解决，许多普通家庭的子孙依然要遭到强势既得利益集团的掠夺。当个别房奴站在开发商一边，呵护房价，为推高房价摇旗呐喊时，他们不仅在帮助开发商掠夺自己的同类，也在把自己放到一个被通货膨胀打劫的位置上去。

    （三）高房价制造金融危机、经济危机隐患

    美国次贷危机，让我们看到了一个可怕的后果。美联储前主席格林斯潘说：“有一天，人们回首今日，可能会把美国当前的金融危机评为二战结束以来最严重的危机。”金融大鳄索罗斯认为：“次债危机是二战以来60年内最严重的金融危机，是美元作为世界货币时代的终结。”2008年8月9日，美国金融分析家指出：美国次贷危机引发了一场比1929年经济大萧条更为严重的危机。原因是它给金融市场的其他许多环节都造成了真正严重的影响。
    美国著名分析家、纽约大学斯特恩商学院经济学教授努里尔·鲁比尼指出，次贷危机有可能让美国付出将近3万亿美元的代价，相当于美国GDP总量的20%以上。这对美国经济乃至全世界经济而言都将是一次重创。到目前为止，次贷危机导致的企业破产还仅限于金融部门，一旦进入第二阶段即蔓延到制造业领域，就会像大萧条期那样，出现大规模的企业破产、失业和生产能力的破坏。
    次贷危机就是如此可怕！
    高房价给我国带来了同样的隐患，高房价中的巨大泡沫就是一个巨大的随时可能在金融领域引爆的炸弹。
    房价快速上涨，让国内银行把房贷视为摇钱树，当住房按揭等被作为一块肥肉争夺的时候，金融机构也在发挥类似于金融衍生品创造者那样的智慧，不断放大自己的风险。比如，针对那些无力偿还贷款的购房者，我们的银行推出了“宽限还款”业务。所谓的“宽限还款”，按照银行的说法，就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人可以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金，以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛，这跟美国次级抵押贷款中，降低购房人信用等级的做法并没有什么两样。这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息，负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入，一如美国次级抵押贷款中，金融机构对佣金的攫取。
    尽管我国金融衍生品不发达，但银行在“变通”方面智慧绝对是超群的。比如，分期的分期。上海某银行推出了分期首付售楼模式，即当购房者支付不起首付款时，可以把首付款分期支付。这种方式其实已经具有了金融衍生品的一部分功能。这同样是在放大风险，如果一个购房者连首付款都支付不起，至少意味着其经济实力难以支撑起还贷的压力。这跟美国次级抵押贷款中，对购房者偿还能力的忽略有什么区别？
    房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。
    然而，银行为了逐利，或者，银行内部人员与房市中的既得利益集团勾结，对住房高估值，导致骗贷现象不断发生。据2007年3月23日的《新华每日电讯》报道：买入价只有2400万元的房屋经过评估公司一番“巧妙处理”，身价激增到1亿元。然后，炒房客据此评估价，从银行骗取数倍于房价的按揭贷款，大笔套现。2006年，上海光华房地产估价有限公司受“优佳投资”委托，为后者购买的世茂滨江花园2号1501室房屋估价。此房为复式高档房，“优佳投资”买入价为2400万元，即便按后来房价涨到高点每平方米4万元估算，其真实交易额也不超过4000万元，而上海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值竟高达1亿元。按七成贷款计算，仅这一套房，“优佳投资”就可从银行获得7000万元，除去真实房款，其从银行套现4600万元。一起典型的虚高评估骗贷案在暗箱中操作完成，银行由此沦为事实上的豪宅“房东”。仅一套住房就骗贷4600万元，严重程度可想而知！
    高房价带来的金融安全隐患还有更多。据2008年8月19日的《21世纪经济报道》报道，刘英、傅泳栋因连续超过10个月没有缴纳房屋按揭贷款，进入断供确认期，被银行一纸诉状告上法庭，此案为深圳楼市有断供记录以来公开审理的第一案，让人惊讶的是，该案的被告竟然声称在不知情的情况下向银行按揭贷款买了房。被告称开发商欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字，骗取他们的个人身份资料，伪造首付款收据申请了银行按揭贷款。正是飞涨的房价所带来的诱人利润，让银行为了抢占客户源简化了必要的程序，放松了风险控制，而虚高的房价，则让假按揭者很容易套利离场，留下一地鸡毛给银行。
    金融危机往往是经济危机的导火索，尤其在现代经济社会，当银行在高房价的巨大泡沫中迷失，谁能帮它找到突围之路，谁又能为它指引明天？

    （四）给宏观经济带来隐患和不确定性风险

    开发商、地方政府等既得利益集团，不断推高房价，对抗中央的调控政策，打乱了中央的全局部署，给宏观经济带来了一系列隐患。
    比如，房地产业的拉动，让我国成了全球最大的粗钢生产国和最大的钢铁消费市场。高能耗、高污染“两高”，不仅成了我国成为“钢铁强国”的“拦路虎”，而且成了制约整个国民经济健康运行的一大因素，部分产能落后企业规模小、效率低、污染重，对资源和生态环境构成严重威胁。我国一直淘汰钢铁落后的产能，但进行不下去，钢铁业集中度连续多年呈下降趋势（直到今年上半年，山东钢铁集团、广东钢铁集团、河北钢铁集团等重组，才使我国钢铁行业集中度提高5.28个百分点）。至今年7月20日，钢铁产业政策问世已三年整，政策出台之初，我国曾计划将钢铁产能控制在3亿吨。半年后，中国钢铁业产能创“4亿吨”，其中落后的钢铁产能约8000万吨左右；到了2008年，已突破“5亿吨”。
    这与房地产业的快速膨胀有着直接的关系，因为建筑用钢约占钢材消费总量的55%，其中约有70%主要用于房地产行业，因此房地产行业的增长速度是影响钢材需要的主要因素。
    在房地产的带动下，高能耗、高污染的钢铁业在政策的限制声中一路发展，使我国付出了巨大的环境代价，和更高的铁矿石进口成本。自2004年中国正式参加铁矿石价格谈判以来，国际铁矿石价格连续上涨：2005年铁矿石离岸价格较2004年上涨71.5%，2006年铁矿石离岸价同比上涨19%，2007年铁矿石离岸价格同比上涨9.5%。2008年，力拓的PB粉矿、杨迪粉矿和PB块矿在2007年基础上分别上涨79.88%、79.88%和96.5%。高房价，让我们整个民族付出了巨大的经济代价！
    如果控制落后的产能，也必须从源头上解决问题。
    于是，就会有人担心，控制房地产投资，会不会导致房价进一步上涨？我的回答是，对策到位，根本不会导致这一结果。事实上，在我国房地产领域却出现了投资过热与高房价同时共存的局面，并且，这种局面已经连续存在近十年。为什么？房地产投资尽管加大，但它所形成的有效市场供给并没有随之增加。所谓有效市场供给包括两个方面的内容，一是总量市场供给，二是结构性市场供给。目前，这两种市场需求都未能得到满足。这是由以下原因导致的：
　　一是开发商囤地、捂盘等现象泛滥。二是社会需求量大的中小套型住房供应严重不足。三是，地价的快速上涨占去了相当一部分投资，导致了在同样投资规模的情况下，可生产出供应市场的住房数量反而减少了。更重要的是，投机泛滥，许多房源都囤积在投机者手中无法形成直接的市场供应。
    如果能够打击囤积行为，压低房价，使房地产投资产生直接的房屋供应，即使房地产投资下降，但提供的有效供给（房屋数量、面积）却可以是增加的，反而有利于平抑房价。反之，如果不抑制囤积行为，不增加有效供给，即使房地产投资继续加大，房价依然可能被既得利益集团哄抬上去。
    这就是中国房地产业的特殊性。

    （五）高房价是和谐社会的掘墓者

    经济发展需要一个稳定的社会环境，而高房价所引发出来的一系列问题，正在严重威胁着社会的稳定。
    由于过去住房全民保障时代遗留的房屋，及居民过去自建的房屋，还能维持居住之需，许多问题还没有真正显现出来。在高房价时代，当中等收入者的购房梦都因绝望而破灭的时候，这个人数众多的庞大的夹心层群体的住房问题该怎么办？这是一个非常紧迫非常严峻的现实问题。
    令人担忧的是，这一巨大的潜在隐患，仍然被忽略甚至歪曲。建设部政策研究中心一位主任曾经说：“恰好是夹心层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。”我当时非常震惊，在一篇文章中写道：“XX主任的观点令我非常吃惊，犹如听说某某放屁把自己双腿炸残废一样的震惊。夹心层真的‘享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖’吗？”
    如果我们连最基本的事实都不承认，又怎么可能面对和解决问题呢？
    如果说这些问题还是未来的、潜在的，那么，现在的问题还少吗？
    比如，许多房地产开发企业让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。当举国为追讨农民工工资奔走的时候，却忽略了真正的矛盾制造者。
    再比如，由于高房价，导致地方政府产生强烈的卖地冲动，他们甚至不惜通过暴力拆迁满足开发商的要求。2006年2月， 中央财经领导小组一位官员指出，目前，因征地引发的农村群体性事件已占全国农村群体性事件的65%以上。近年来，征地引发的矛盾居高不下，在有些地方，征地甚至变为赤裸裸地掠夺。2005年6月，在河北省定州市，因强行征地发生了震惊全国的“6·11”大案，300余歹徒持械围攻村民，造成6名村民死亡、数十人受伤。在被抓获的犯罪嫌疑人中，定州市原市委书记和风身在其中。可见，强行征地已经达到了何等严重的地步！
    即使按照程序拆迁的，由于补偿不到位，同样容易制造重重矛盾，埋下巨大隐患。2008年6月4日，国家审计署在其官方网站上公布了对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县（市、区），2004至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况的审计调查结果：土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%；违规使用出让金83.73亿元；108.68亿元出让金未按规定纳入财政管理……
    将土地出让收支纳入地方基金预算管理的一个重要目的，是为了保障被征地农民及时得到补偿性费用，当占比高达71.18%的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理，意味着可能产生腐败，意味着可能被挪用，意味着农民在土地被征用后得不到补偿……这同样是危害社会稳定的重要因素。

    其实，这几个问题只是冰山一角，由于时间、精力和知识限制，我无法一一列举出来。但有一点是肯定的，房地产业给中国经济带来的巨大隐患，正在日积月累中膨胀，一旦它露出狰狞的面目，突然爆发出来，决策者准备好应对之策了吗？

2008年中国楼市悄然巨变
——《中国房事黑皮书（2008）》之五
      时寒冰

   历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！
    在经历10余年的上涨后，2008年，中国楼市将开始发生巨变。
    中国楼市需要一次彻底的大洗牌，这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房地产市场本身，而开发商更容易捕捉到相关信息。当然，他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息。比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支，已经无法延续的时候，他们仍然装着自信，散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘。这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源。
    房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续，需要虚假繁荣的延续。  
    但是，常年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣。当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹，楼市的繁荣就走到了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道（珠三角地区除外），仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌，慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧。
    中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡。

    （一）外部因素促使中国楼市巨变

    当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现，许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断。
    在中国楼市延续一个长达10余年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期。1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期，像房价涨幅居前的英国，10年涨幅达到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家，已经显得非常惊人了，当然，与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第四季度开始出现拐点。
    美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述，童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰（他作出此判断时是在2005年，已属难得），事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点。从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%。美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季度急剧下跌。据美国CensusBureau提供的数字，2006年9月份，美国新房售价比2005年同期下跌近10％，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”。并且，这种跌势一直持续到现在。2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示，今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，比去年同期下降13.3％，是40年来（1970年7月以来）的最大同比降幅。跌势越来越凶猛。
    美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。”
    美欧房价下跌，都与过度透支有关（研究美欧房价走势，不能完全参照中国的房价涨幅，因为我国的房价涨势实在过于疯狂）。以美国为例，格林斯潘担任美国联邦储备委员会主席的后几年，为了刺激经济增长，逐渐放松金融管制，鼓励金融产品创新，金融机构不仅向购房者提供低利率贷款，还通过减税等方式鼓励购房者重新融资。美国经济界不少人认为，格林斯潘在任最后几年实行的低利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在监管方面的放任政策，为当前的次债危机埋下了祸根。
    其实，早在美国楼市泡沫破灭以前，就有有识之士提出过忠告。2006年上半年，以《非理性繁荣》一书而在全球经济界闻名的美国耶鲁大学教授罗伯特·希勒就发出警告称：美国房地产市场正在经历百年不遇的空前繁荣，但导致这一繁荣的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以来，唯一能与目前的房地产市场红火程度相媲美的时期就是二战结束后。当时，大批士兵从战场归来，需要房子，房价因此迅速上涨。但希勒指出，与二战结束后的房价上涨不同，最近一段时间里美国建筑成本、人口、利率等经济基本面的变化并不能为本轮房价上涨提供充分理由。因此，希勒认为，投机有可能在近期房价上涨中扮演重要角色。希勒预计本轮房价上涨周期可能接近尾声。
    如果不是投机在“房价上涨中扮演重要角色”，美国房价是不会跌得如此惨烈的，当然，次债危机也不会严重到如此地步！
    美欧房价走势，给中国敲响了警钟，但既得利益集团对此无动于衷，继续疯狂哄抬房价，透支未来数年的利润空间，使中国房价在2006年和2007年上半年出现了更疯狂的上涨势头，其涨幅甚至远远超过了美国10年的涨幅！与美国一样，投机性购房在“房价上涨中扮演重要角色”。
    但是，既得利益者不愿意承认这一事实，他们寄希望于热钱拯救中国楼市。这是一个虚幻的希望。
    很多人想当然地认为，当我国银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。这种理论在几年前可能是成立的，但是，现在，内外部环境已经发生变化，海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。
　　第一，最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。
　　第二，国际热钱的目的是追求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了。目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家比较接近，民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道，房地产毕竟是变现能力比较差的商品。提前进入的热钱早已经获取丰厚利润，他们在此高位套现还来不及，还会进入吗？
　　第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同。现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了。同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头，即发达国家的流动性过剩，从某种程度上来说，发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家，正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变。有媒体报道称，美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份。而在2008年4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升，今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪。目前，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出。要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快。
    热钱的加速撤退，使中国楼市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折断了，而这必然促使中国楼市的巨变。

    （二）宏观调控政策促使楼市巨变

    如果承认投机在“房价上涨中扮演重要角色”，中国楼市在疯涨中累积的泡沫要远远超过美国，当美国房价从2006年一路跌下来，且至今不仅难以见底，甚至因问题继续暴露引发“两房危机”的时候，指望中国房价不下跌或者下跌几个月就见底是非常天真的。
    事实上，在美国房价大跌引发次债危机爆发后，中国决策层就清晰地认识到了楼市泡沫破裂时的巨大危害。采取措施，提前挤压泡沫而不是听任泡沫的继续累积，已经成为最明智、最迫切的选择。
    2007年7月25日，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。但这则不起眼的新闻被很多人忽略。其实，“房地产贷款业务风险压力测试”隐含了两个意味深长的信号：其一，管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二，新一轮真正强有力的调控政策可能即将展开，银监会要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”就是一个最明确的信号。
    果然，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
    由于从2005年3月26日的“国八条”开始，调控政策屡屡被架空，包括开发商在内的许多人忽略了信贷紧缩政策的巨大威力。
    资金是决定房价走势的一个重要因素，当流向房地产的资金足够多，就可能同时在三个方面拉动房价：其一，开发商利用充足的资金拼命囤积土地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制），这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价。其二，当充足的资金流向房地产领域，在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇，坐等房价上涨。第三，以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者可以更便利地买房，这必然刺激需求，推高房价。反之亦然。
    因此，资金是影响房价走势的“生命之源”，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。事实证明，我国实行的房贷新政直接导致了两个结果：第一，住房成交量急剧萎缩。第二，2007年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。
    同时，股市的下跌对房价也将产生深远影响：
    第一，由于股市深度下跌给上亿投资者造成巨大损失并套牢大量资金，使得房价在下跌过程中，缺少了重要的托盘资金，房价一旦步入下跌轨道，不仅下跌幅度会更深，而且，跌势可能变得更加凶猛。泡沫严重的一线城市尤甚。
    第二，股市深达60%的下跌，使得股市的长期投资价值远远超过高处不胜寒的房地产的投资收益预期，使得房地产的投资吸引力进一步降低。
    第三，与股市相比，房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对变现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利。
    信贷新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
    从表面上来看，这些规定只不过是在重复过去的规定——我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就曾如此规定。但是，如果仔细看，就会发现此次与以往存在着极为明显的区别。
    最大的不同之处在于，第六条规定后面那句话：“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”这意味什么？意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，不仅面临着巨大的法律风险，还面临着经济风险——可能竹篮子打水一场空，替政府做嫁衣。而且，与以往的通知不同，国务院的通知中去掉了“原则上”三个字，使制度变得更为刚性，也流露出决策层的决心。
    从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味，这透露出来的信息非常明确：中央面对的不是楼市拐点会否出现的问题，而是必须促使房价下跌的问题。如果说，房贷新政是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话，那么，国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价走势的预期。
    因此，打击囤积土地实际上意味着，中央的底牌已经亮出，房价必须压低。在这种情况下，还怎么指望政府去救市呢？当然，一些地方政府出于自身利益考虑，可能会采取一些变通措施，中央到底能把房价压低多少，最终取决于地方政府和有关部门的效率以及对政策的执行力度。有关这一点，我想强调的是，当房地产市场内在的调整冲动释放出来，不当的救市措施不仅恶化住房这一民生问题，还可能帮倒忙，导致更严重的后果。而且，内在调整动能释放导致的房价下跌是外力难以拯救的，美国做不到，我们的地方政府就能做到吗？

    （三）住宅质量透支促使楼市巨变

    因为这个系列此前的文章，已经讲过房价连年上涨对购买力的透支，今天，重点讲一下房屋质量对住房消费的透支问题。中国住宅的平均寿命比较短暂。国内媒体多次引述的某权威专家的话指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”
    建筑“短命”主要是由于两个原因导致的：
    一是由于开发商偷工减料、质量监管形同虚设等导致的建筑质量差（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）。以中体博物馆为例，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。如此重大的工程，都出现如此严重的问题，且能获得国家建筑大奖（这本身就是对质量把关形同虚设的莫大嘲讽），现在的“不重大”的商品住宅质量如何保障？制度保障的缺位不能不令人忧虑万分。
    二是规划设计来回更改。相当一部分建筑物不是由于质量而是由于规划不合理，结构不合理，或者由于旧城改造等原因拆毁的。当然，有的建筑物短命是两种原因兼而有之。
    建筑质量的提高需要房价一次像样的下跌来推动。那么，建筑质量的提高，怎么需要房价一次像样的下跌来推动呢？正常情况下，房价不是越上涨，房屋质量越有保障吗？
    是的，这个看似矛盾的问题，反映出来的恰恰是中国楼市的畸形现状。
    房屋质量不可靠，寿命短，主要是因为，我国的房价经历了一个长达十年的上涨周期，在这个周期内，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒（据媒体报道，某些楼盘甚至80%以上都是投机性购房），加上自住性需求，再加上开发商常常分期开发、故意延缓开发进度及囤积居奇现象泛滥（包括囤地和囤积住房），减少了我国商品房市场的有效供给，再加上商品房市场的信息不透明等因素，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场，开发商没有任何提高质量的动力。
    另一方面，质量监管机制本身有严重缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，一般对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商，结果可想而知，而质监部门的把关大都流于形式。一位业内朋友说，我国新建商品房的竣工质量验收基本由开发商自行进行，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，而质检部门的职责已从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。
    在一次论坛上，一位开发商告诉我说，房屋质量的问题根源不在开发商，而在于政府没有履行好监管职责。
    在这方面，一些地方政府曾经试图做一些改进，但这些改进措施最终难免流于形式。比如，《北京市预售商品住宅交付若干规定》，就要求房地产开发企业交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后再依据合同的规定办理交付手续。这项规定被简称为“先查验房屋后交钱”。但是，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题。另一方面，政府对民间验房师一直态度暧昧，缺少政策上的支持。买房人无法通过这些专业人士完成对房屋的检验。而等到交易完成，入住新房之时，一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍气吞声还是主动维权都是痛苦的选择，因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。   
    因此，如果政府不通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱，听任开发商偷工减料，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的。我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严格检验的。在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题，允许房屋预售本身就为开发商损害消费者利益创造了极好的条件）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命，接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格，有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心。
    也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少，而在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口，房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出，西方国家在一些制度设计方面，往往更注重实用性和效果，其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂，却往往是不堪一击，一到实践中就被各种变通措施架空。一个是制度设计本身的缺陷，另一个就是执行力不行。如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，如果有关部门不作为，再看似完善的制度最终也只不过是“看上去很美”而已。
    对质量的长年透支，也透支了住房的消费需求，影响了自住性住房者的选择。在开发商与消费者之间形成的强大的不信任感，超越了任何一个行业。假如楼市从上涨周期中走出来，步入调整轨道，从卖方市场向买方市场过渡，开发商就有动力通过提高房屋质量，赢得消费者。当然，楼市的调整仅仅是为开发商重视建筑质量提供一个外部条件，这同样需要政府认真负起质量监管责任，否则，开发商提高质量的动力也很容易消退。

    （四）汶川地震促使楼市巨变

    现在，许多人在购房时，会询问楼盘的抗震性能。这是汶川地震后产生的现象。四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震，在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程。
    地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而，对房价构成强大压力。
    由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度监管缺陷。消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解，而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。
    人们购房主要有三种：一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后，三种买房需求都受到了打击。
    地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。
    这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款还必须继续偿还。虽然央行表示，将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题。但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的，一些打算买房的人开始考虑租房。
    在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。
    同时，地震也把房价与土地剥离。
    我国的房价经历了一个接近10余年的上涨周期，在此过程中，人们普遍认为，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心，以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起，认定房屋在升值。实际上，房价的上涨往往不是房屋升值的结果（虽然表面上看来如此），而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年、建筑质量没有保障的住宅而言，更是如此。
    但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行以此挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位受到动摇。

    当然，推动中国楼市在2008年发生巨变的内在动能远不止这些，还有政府希望的行业集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的结果；还有政府希望的降低保障性住房建设成本以减轻其所承担保障责任的需要；同时，在我国房地产市场中，连续多年累积的数量巨大的存量住房，由于人们对未来房价走势的预期发生了变化将陆续推向市场，再加上大量新楼盘不断上市（以深圳为例，现在深圳日均成交量只有几十套，而新房存量节节攀升，截至今年7月已达到惊人的48000套！），都将加快2008年楼市巨变的进程。2008年，中国楼市正在悄然发生巨变。

如何做到让人人有房居住？
——《中国房事黑皮书（2008）》之六
      时寒冰

    让人人有房居住，是政府应尽的责任。
    2007年5月19日，时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从过去过分追求经济增长和平均住房面积增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，要逐步实现人人享有适当住房的目标。”
    “住房是人的一种基本权利”，早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立。1948年12月10日，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。
    联合国大会1966年12月16日通过的《经济、社会和文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房 ，并能不断改进生活条件。”2001年2月28日，我国全国人大常委会表决通过批准《经济、社会及文化权利国际公约》。
    那么，如何做到让人人有房居住？

    （一）房价飞涨与“夹心层”产生的共同根源（正确划分政府责任与市场责任）

    不要小看了这个责任切分，它直接关系到民众住房问题解决的好坏。
    人们都知道，我国房价是从2003年开始快速上涨的，2003年一年的房价涨幅，超过了此前数年的总涨幅。原因是什么？
    1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。
　　23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”
    正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。
    根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合）需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！不难看出，在我国有关房市的决策过程中，一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门，左右了相关政策。
    市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时，住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了，他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后，买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量，沦为低收入者（从生活质量上来看的确如此）。
    市场与政府的住房保障责任并不对立。现在，许多人提到这一点时，笼统地讲，“市场的归市场，政府的归政府”，把整个房地产供应市场划分为政府承担的住房保障与开发商承担的市场供应，这泾渭分明的两大部分，这样划分从表面上来看似乎没有什么问题，却忽略了既买不起商品房，又不能享受住房保障责任的人群，而这个成为“夹心层”的人群越来越庞大。这是错误的住房政策两头挤压的结果。房价飞涨，使越来越多的中高收入者也买不起房了；地方政府对住房保障责任的忽略，则导致许多低收入者也难以得到保障。
    我认为，1998年国务院23号文对政府责任与市场责任的划分更符合中国国情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者，政府提供廉价经济适用房；高收入者，去市场购买商品房。这样，就涵盖了所有的人群。当然，这样政府的收入就会大为减少，房地产也不是什么支柱产业了。2003年后，政府从房地产业中牟取暴利源于土地出让金和其他各种税费。房地产业这个与民生息息相关的行业，真的成了支柱性产业，一些地方政府的土地出让金占了财政收入的60%，成为名副其实的土地财政，而这一切都是建立在民众生活质量下降基础之上的。
    在当下，应该如何更好地划分住房市场？我的看法是：首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房。除此之外的市场划分，可参照以下比例：低收入者，政府提供廉租房（大约20%）；中等收入（偏下）者，政府提供廉价经济适用房（大约50%）；中等收入（偏上）者，购买限价房（大约10%）；高收入者，去市场购买商品房（大约20%）。与国务院23号文相比，加大了市场的比例，总共占了30%，是23号文的3倍。同时，廉租房的比例也加大了，这是贫富分化越来越严重的结果。中等收入者50%购买经济适用房，10%购买限价房，就能解决好夹心层的住房问题。
     于是，问题来了，政府能够承担这样庞大的住房保障责任吗？

    （二）“夹心层”住房问题应该这样解决

    既得利益集团的代言人、不良学者，强烈反对经济适用房面向中产阶层，他们的理由是，国家财力有限，如果针对的范围太大，只能是画饼充饥，政府根本做不到。
    我要指出的是，这是赤裸裸的谎言，经济适用房面向人群众多的中产阶级，政府不仅完全能做得到，而且，能够做得非常好。
    在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，为什么在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好？这根本不是政府财力的问题，而是对责任的承担与否的问题。
   在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金。二是名目繁多的税费。三是由权钱交易导致的腐败成本。而根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……也就是说，只要政府根据规定划拨土地、免征相关税费、做好住房项目外基础设施建设，购买经济适用房的老百姓只需要承担房屋的建筑成本即可。
    而建筑成本其实是非常低的。今年全国两会期间，全国政协委员、博士生导师王长德指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”其实，普通砖混结构商品房，每平方米500、600元即可，而带电梯、高层的商品房，每平方米1300元足够了——而这样的房屋开发商要卖到一平方米八、九千甚至几万元。
    即使以1300元的标准计算，一套60平方米的住房也还不到8万元，一般的中产阶层是完全可以承担得起的，根本不需要政府承担什么额外的财力！政府只要不从经济适用房中获利即可轻松做到！经济适用房面向中产阶级有何不妥？
    因此，所谓经济适用房针对人群面过大政府做不到的说法，根本就是一个谎言，其意在欺骗决策层，使决策层相信这些骗子的谎言，缩小经济适用房针对的人群，留下来的“夹心层”人群自然继续沦为开发商等强势集团掠夺的对象。
    必须认识到，住房问题是政府不容推卸的责任。世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润，已经出台住房法的国家，几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决，导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去，很容易给社会的稳定埋下隐患。
    由于能够轻易从房地产领域获取暴利，一些地方政府不务正业，把房地产业视为摇钱树，而对民众的住房压力和由此承受的痛苦漠然置之，这成为导致一些地方政府信誉度降低的一个重要原因。而且，许多产业都在围绕着房地产业展开，也给我国的经济发展带来了不良后果。我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。这成为导致我国经济过热的根源之一，而房价快速上涨则成为引发通货膨胀的一个重要因素。
    要解决这些问题，就必须让房地产业实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向民生回归、从伤民到益民回归。一旦做到这一点，民众将能摆脱掉一个沉重的枷锁，长期制约我国经济发展的内需不畅问题将迎刃而解，民众将能以更大的热忱投入自身工作，他们的奉献精神和爱心将重新被激发出来，自然，他们也将更爱这个国家。这对政府而言，是何等功德无量的选择啊！
    其实，新加坡就是这样做的。据新华社报道：新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时，对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的60平方米至70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，很好地解决了国民的住房问题。
    住房是民生而不是赚钱工具，住房是有利于民生的事业而绝不应作为支柱性产业，能够作为支柱性产业的应该是高科技产品，是民族的骄傲。当发达国家拿出高科技产业，展开民族经济发展的潜力时，我们难道背负着沉重的住房展示我们的发展潜力吗？

    （三）绞杀经济适用房是一个阴谋

    在我国推行经济适用房过程中，的确出现了一些问题，比如，经济适用房落入腐败官员及富人之手，他们可耻地通过掠夺穷人的福利牟取暴利。在这种情况下，我们需要严格而规范的制度，需要加强审核和监管，需要对购买经济适用房者的情况进行公示，接受全社会的监督。需要将那些落入富人与腐败官员手中的保障性住房收回来，并对他们进行严厉惩罚！就像新加坡做的那样。但是，一些既得利益集团却通过收买代言人，妖魔化经济适用房，一再要求取消经济适用房。为什么？因为经济适用房对商品房具有替代作用。尽管经济适用房是有限产权，但它毕竟是有产权的房屋，它能对商品房产生替代性，也因此能对商品房的价格走势构成直接影响。研究表明，经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%—4%。经济适用房的功能既是廉租房不能替代的，也是限价房（即双限商品房）所不能替代的。
    具体而言，就是：
    第一，经济适用房对商品房的替代作用。从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦供应紧张，价格就会疯狂上涨，倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济适用房具有产权，它能满足大部分对房屋产权有追求，又没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群。
    第二，经济适用房增加了市场供应的主体。经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成垄断，垄断者凭借强势定位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对是低于垄断价格的。
    第三，经济适用房增加了住房供应量。商品价格是由供求关系决定的，如果政府主导的经济适用房供应量增加，就会和开发商建造并供应的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。广州市建设的质量与商品房媲美的经济适用房，对周边商品房价格起到了很好的抑制作用。如果再向深层次来看。由于财力有限（一些开发商本身就是皮包公司），即使开发商满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而，平抑房价。
    也正因为这些原因，经济适用房一直遭到地产界的抨击。他们试图把经济适用房绞杀掉，彻底消灭这个威胁，以更容易推高房价，维持自己的暴利。
    当然，明确取消经济适用房是困难的，既得利益集团转而通过压缩经济适用房比例的办法，来达到垄断市场的目的。在2007年8月份召开的全国住房工作会议，将经济适用房所对应人群调整为“低收入者”，而将“双限商品房”确立为解决中等收入者住房问题路径。这种做法何等阴险！这意味着，经济适用房的定位下移，与廉租房的功能发生了重叠，重叠的结果就是被绞杀了！限价房还是商品房，只不过是打折的商品房，由它取代经济适用房，等于夹心层的住房问题永远也解决不了！
    2007年11月，在新加坡访问的温家宝总理提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，意在把经济适用房定位于中等收入者，这样就能实现低收入者和中等收入者在住房保障制度下的无缝对接，完善我国的住房保障体系。
    但是，就在温家宝总理讲话后没几天，建设部等七部门就匆匆发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。”经济适用房再次被定位于面向低收入者。
    经济适用房与廉租房同时面向低收入者，就在社会保障性住房与商品房之间形成了一个庞大的“夹心层”，而这个“夹心层”将被无情地推向强势开发商等既得利益者所主导的房地产市场，遭受他们的掠夺，这相当于人为增加了对商品房的需求量，房价焉能不涨？如此所构成的恶性循环，是我国房价持续上涨、民生状况持续恶化的根源。
    廉租房与经济适用房都面向低收入者，两者的定位就发生了重叠，实际上等于经济适用房根本就不存在了，这样就使社会保障性住房进一步残缺，在限价房与廉租房之间形成的人数众多的“夹心层”仍将被推向市场，既得利益集团就更容易推高房价，坐享暴利。这正是房市中的既得利益者，及一些腐败的官员、不良的学者、专家，力主使经济适用房也面对低收入者，并试图用所谓的限价房来替代经济适用房的真正用意。   

    （四）经济适用房面对低收入者埋下巨大隐患

    把经济适用房定位于面向低收入者，其实是在变相鼓励政府推卸责任，此精神甫一出台，一些地方政府心领神会，旋即对经济适用房购买标准进行调整。大量原本可以购买经济适用房的人群被排除在外，被推向市场，推在开发商的刀下，任其宰割。
    在北京，3人户家庭年收入必须低于45300元，方能符合购买经济适用房的标准，相对于此前6万元的标准，新标准将门槛大大提高，条件也更为苛刻。如果考虑到通胀因素、考虑到北京房价最近几年持续大幅上涨因素，即便仍然执行“家庭年收入低于6万元”的标准，对住房困难户而言也已经是大大抬高了门槛，更何况又通过细分，进一步抬高门槛，把更多的住房困难户排除在外？谁都知道，在我国目前的城市人口结构中，以三口之家居多，6万元的标准被45300元的标准取代，实际上代表着整个门槛的提高。并且，还另外附加了一个“家庭总资产净值”的条件，这意味着，更多的住房困难户将因不符合标准，而无缘享受政府提供的经济适用住房。
    匪夷所思的是，此举依然得到了有关官员的高度评价！
    无论是国务院24号文，还是十七大报告，都在强调加快推动民生问题的解决而不是相反。
    国务院24号文即《国务院解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的第四条明确提出：“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。” 第十条明确要求：“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。”北京房价之高在国内位列三甲，住房结构性矛盾突出，理当增加经济适用住房的供应，而不是通过抬高门槛使本应享受经济适用房保障的困难人群被剥夺这项福利。
    抬高经济适用房门槛的做法，实际上在变相减少经济适用住房的供应对象，这与国务院24号文的基本精神相违背。是非不分，为错误行为唱赞歌的官员应该受到谴责。
    应该认识到，过去，我国相当一部分经济适用房落入富人和腐败官员手中，乃是有关部门审核不严，有关腐败官员搞权钱交易的结果，而并非经济适用房门槛不够高的缘故。因为，倘若严厉禁止权力寻租，无论设置什么样的标准，开宝马去购买经济适用房的情况都不可能出现。因此，通过提高申请经济适用房的门槛来避免经济适用房落入高收入人群手中的说法，虽然冠冕堂皇，却经不起任何推敲。这无异于让穷人承担富人和腐败官员因揩经济适用房的油而增加的成本，情何以堪？！
    其实，即便在原有标准基础上，只要依法严惩那些假借穷人之名购买经济适用房，挤占弱势者生存空间的人，经济适用房大批落入富人和腐败官员手中的几率就会大大降低。去年11月28日，《中国青年报》报道说，一项围绕北京、太原、西安三地展开的调查显示，高达48％的经济适用房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例，仅为20.55％。这从一个侧面说明，至少超过48％的拥有经济适用房的人并不是真正需要它的人，也根本没有资格获得经济适用房。但是，为什么不对这些经济适用房购买者重新进行严格核查，对冒名顶替者予以严惩，把这些经济适用房收回来，重新分配到符合条件的住房困难群众手中？
    有关部门一方面默认侵占国家福利、损害弱势民众利益的行为合法化，一方面又想通过抬高门槛的办法减少享受社会保障性住房福利的人数，在这一松一紧之间，透出的是难言的悲凉。问题是，那些被排除在社会保障性住房之外的困难人群，将来如何解决住房问题呢？中国人一向有安居乐业的传统，安居是乐业的基础和前提，当一个家庭无安身之所，心中唯一的希望又被冷漠浇灭，他们将走向何方？由此为社会稳定埋下的隐患，政府将来打算付出多大的代价去解决？
            
    （五）警惕保障责任被偷梁换柱

    现在，房地产中的既得利益集团，不断通过偷梁换柱的做法，减少政府的住房保障责任，把越来越多的人推向市场，遭受开发商的掠夺。
    我国法律所承认的社会保障性住房大致有两种：一是经济适用房，二是廉租房。这两种住房又有区别，后者是完全由财政承担建设责任，政府只象征性地收取一点租金。而前者则需要通过划拨土地、免收相关费用和基础设施建设费用（由政府承担）来为中低收入者提供优惠。但是，在具体落实过程中，衍生出一系列替代“作品”，无一不是在推卸政府责任。
    典型的做法是，1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。2.用经济租用房取代廉租房。3.用廉租房和限价房取代经济适用房。
    1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。
    在中央强调加大廉租房建设力度后，一些地方将会增加廉租房的投入，但是，以何种方式投入效果是截然不同的。我们知道，廉租房大致有两种基本形式，即货币配租（指对符合条件并已自行租赁住房的，按人口和住房面积核发租金补贴）和实物配租（指对符合条件的申请人配租一处廉租住房）。许多地方政府更倾向于选择货币配租而抵制实物配租，果真如此，则可能使廉租房建设大打折扣。因为，我国许多城市根本没有建设廉租房（截至2006年4月，尚有70个地级以上城市未实施廉租住房制度，有些地方虽然实行了，但廉租房数量很少），得到货币配租的低收入者很难从市场上租到合适的房子，并且，将低收入者推向市场，会推高租金价格，进一步恶化住房民生问题。
    由于新建廉租房既需要大笔资金投入，还需要政府无偿划拨土地，将减少政府在土地出让金和税费方面的收入，而如果实行货币配租，只需把土地出让金和税费收入中的一个零头拿出来即可应付了事。这种潜在的替代性动力是值得警惕的。
    目前，全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难，而截至2006年年底才解决了26.8万户，仅占6.7%。如果再考虑到人均建筑面积10平方米以下的近1000万户低收入住房困难家庭，廉租房需要承担的保障责任更为艰巨。在这种情况下，应该重视廉租房建设的重要性和紧迫性，一定要强调推行实物配租，而反对那种所谓实物配租与货币配租要结合的说法———因为这种“结合”的结果是实物配租被货币配租所替代。
    2.用经济租用房取代廉租房。
    所谓经济租用房是廉租房的“衍生品”，但经济租用房收的租金要远远高于廉租房，是市场化租金加上政府补贴后的结果，它将让低收入者承担更多责任。
    3.用廉租房和限价房取代经济适用房。
    廉租房取代不了经济适用房，因为廉租房没有产权，在国民对房屋产权追求的偏好非常普遍的情况下，它对商品房没有任何替代性。而且，廉租房从头到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房数量是受到财力限制的。而用于经济适用房建设方面则可以建造更多的房屋——因为购房者要承担房屋建设成本，从而，对市场房价产生抑制作用。
    限价房也取代不了经济适用房，因为限价房根本不是保障性住房，它只是打折的商品房。
  
    （六）不能以施舍的心态对待住房保障

    住房保障不是一种施舍，它是政府应尽的责任，而在我们许多地方，政府仍然在带着施舍的心态对待这一重要民生问题。
    比如，我们把廉租房和经济适用房，建在非常偏远的地方，让低收入者越来越被边缘化，不仅加大了低收入者的生活成本，还减少了他们就近就业的机会。长此以往，有可能成为危及社会稳定的隐患，引发一系列问题。
　　法国2005年骚乱的教训值得我们吸取。2005年11月，法国巴黎郊区因两名少年在躲避警察追赶时触电身亡，此事引发骚乱并迅速扩大化，波及法国200个市镇，数千辆汽车遭焚烧，一些店铺、银行、物品储存库遭砸遭抢。法国后来对这次骚乱发生原因进行的总结：法国大城市在发展的同时，产生了挤出效应，穷人搬迁到郊外聚集。但法国没有认识到问题的严重性，仅仅是通过在郊区集中兴建大批廉租房来解决这一问题，形成了泾渭分明的“富人区”与“廉租区”。“廉租区”就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。久而久之，社会矛盾激化，引发了举世关注的骚乱。
　　在骚乱结束后，法国政府改变了政策，出台了以“贫富混居”为核心的“城市更新计划”。根据该计划，今后房地产商想在某个区域开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则就得不到政府的批准。建设廉租房的资金基本上由政府出，控制权也理所当然地归政府。法国政府通过这样做，让穷人和富人自然地走到一起，消除隔阂和对立。
　　实际上，不仅法国，世界上许多国家在建造廉租房时，都考虑了贫富对立的因素，也考虑到了穷人生活成本和就业机会的因素，也因此，世界上许多发达国家的廉租房都不是建在生活不便的远郊，被彻底边缘化，而是建在市中心地带。
　　在美国，1949年，美国修订的《住房法》批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房（保障住房），根据1991年的数据，74%的公共住房建在市中心。在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，主要集中在东京、大阪和名古屋三大城市(占日本全部廉租房的50%以上)。并且，这些廉租房都是建在距离市中心很近的地段。
　　难道美国和日本不懂得在市中心建设廉租房所付出的成本是多高吗？不是，因为倘若不这样做，就容易埋下不安定的隐患，付出更沉重的代价。法国的例子再明显不过了。
　　但是，我们对这一问题还没有充分认识到，一些地方政府官员仍然在带着“施舍”的心态对待廉租房等社会保障性住房问题。在他们看来，只要给无房户一个安身之地就足够了，房屋的品质和房屋所在的位置是无所谓的。事实证明，这种认识不仅是错误的，也是非常危险的。
　　我国应该本着以民生为重，本着长治久安、构建和谐社会的目标，抛弃“施舍”的心态，把保障性住房建在生活成本低、就业机会多的地方。只要这种心态摆正，只要政府勇于承担住房保障责任，人人有房居住绝对是可以做到的！

:victory:

太长了，没看完就想骂人，现在这都是什么事儿啊，国家机关里面住得都是狗娘养的，草，这么说都还有些污辱了狗了。

这才是真学者！！！！！！！！！

老一代的GCD基本死完了，新一代GCD因为没有打过天下，所以没有一个人有号召力（集权政治的必须），GCD的理想连自己人都不能说服，大部分党员基本是为了个人利益才入党……加之崽卖爷田不心痛，以后GCD要怎么走呢，我看不见国家的前途。
中学毕业的时候还以为GCD的理想虽然荒唐，但为了自己的天下，还不至于置国民于水火之中，现在看来，这种想法实在是太幼稚了。

支持独立思考楼市政策