【大纪元9月20日讯】(新纪元周刊记者王静雯综合报导)编者按:中国房价高早已是不争的事实,二零零七年政府出台一系列控制房价的政策后,房市开始降温,但在全球金融风暴之际,中共政策又发生大转变,加上房地产业界的吹抬,房市泡沫愈吹愈大。泡沫何时会破,已成为攸关中国未来经济的关键。
几天前户口在四川的李先生再次搬家,住进了自己新买的房子。李先生在北京中关村已干了十多年,今年三月,这位三十八岁的人父终于结束了“北漂”生活,在北郊花一百三十万人民币购买了一套九十平米的二手房。首付四十万不但花光了小俩口的所有积蓄,还从银行贷款了九十万,二十年还清。
看着女儿搬进新家后欢天喜地的样子,李先生是又喜又悲。喜的是终于有一个属于自己的窝了,愁的是每月一半以上的工资都得还贷款,要是工作有个闪失,那可咋办?回想自己身不由己加入“房奴”的过程,李先生表情复杂,酸甜苦辣都融在那声叹息中了。
李先生在一家小公司当部门经理,妻子也在上班,夫妻俩起早贪黑地工作,年收入近七万人民币,这在朋友当中还算混得不错了。前些年女儿出生后就打算买房,但那时房价太高,银行贷款也办不下来,看了不少房但都没买成。
中国房价高早已是不争的事实,而北京房价的泡沫最为明显。二零零四年的北京平均成交价格为每平方米四千四百五十六元,二零零七年即突破万元大关,二零零八年八月创下一万四千三百七十元的历史新高。居民收入翻一番要六年,而房价三年就翻了一倍。
据官方统计,目前中国每平方米房价已经相当接近美国的平均水平,而美国的人均收入是中国城市人均收入的七倍。国际房价收入比约在四至五倍之间。二零零七年北京市平均房价已超过平均年收入的十倍,平均月供超过普通家庭月收入的60%。房价最高峰时价格收入比竟高达十七倍,即十七年全家不吃不喝把所有收入用来买房。
明知有泡沫,但李先生明白,像他这样的刚性需求是必须要买房的。当二零零七年政府相继出台一系列控制房价的政策之后,房市开始降温,成交量不断下降。二零零六年北京的新房平均销售量约为每周三千六百套,二零零七年下滑至每周两千九百套左右,二零零八年最后四周降低到了每周一千两百套。
“我原想等一两年房价落下来后再买,没想到经济危机后,国家政策发生了大转变。银行鼓励贷款,条件很优惠,眼看房价又在加速增长,所以一咬牙就买了。明知房价高还得买,身不由己啊!决定买房那天我一夜没睡着,翻来复去地想,想来想去,老百姓也是菜板上的肉,任人宰割,没办法啊!”二零零九年政府出台了一系列鼓励购房的政策,如一年内房贷利息七折优惠,减免营业税、交易税等,这些优惠方案促使很多像李先生这样的人下决心买房。
小阳春的虚幻美景
自从去年美国房地产次贷危机引发金融危机、继而发展为全球经济危机以来,中共高层提出了四万亿(后改为五万亿以上)的救市方案以刺激消费、带动内需,他们把房地产复苏当成了拉动内需的捷径。二零零九年春节后,由于政府的海量购房贷款的发放,以及人们对房价继续高涨的担心,今年上半年,北京、上海、广州等全国一线城市住宅成交量屡创新高。销售回暖带来的充沛现金流,不但使很多房地产公司从去年的现金流负数变为正数,同时也提高了市场预期,很多房地产公司纷纷调高下半年房价,新一轮房市热景开始了。人们称之为“小阳春”的到来。
据北京房地产中介机构七月底统计,北京商品房平均售价今年上半年疯涨43%,市场成交量也回升到每周三千套,并有可能向二零零七年顶峰时的每周四千套迈进,有人预估价格可能还会上涨15%。目前北京已进入房地产“三万元时代”(最贵房屋每平方米(公尺)售价人民币三万元,约合新台币十四万多元,每三点三平方公尺约等于台湾的一坪)。而在上海,有“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”,每平米平均售价九点八万元,仅七月就销售了二十三套,资金回笼近十亿元。
房市的回暖主要是由于中国执行了宽松的货币政策。国家统计局称,今年前五个月,房地产企业获得贷款三千九百六十二亿元,比去年同期成长超过15%。中国人民银行最新资料显示,今年上半年新增个人房贷达到四千六百六十一点七六亿元,成长150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过了400%。在北京,二零零八年底原预计要两年才能消化的十五万套、三千万平米的库存住房,在二零零九年七月十二日只剩下一千五百零六万平米,而今年前四个月的成交量就超过了十点七万套。成交量之大、房价回升之快,大大超出了人们的预期。
各方贪心堆砌的房市蜃楼
面对继续吹大的房地产泡沫,房地产业界的老板们自然欢心不已。尽管地产江湖各门各派说法不一,王石、任志强、冯仑、潘石屹、刘晓光等人经常论战不休,但从自身利益出发,他们都希望民众把钱投入房地产业这块大饼中来,真实情况是很难从他们口中得到的。
用今年四月博鳌亚洲论坛上华远集团董事长任志强的话说:“我不知道哪天开始会涨价,但我相信一定是一个持续涨价的过程。”
任志强经常强调,与一九七八年相比,中国GDP、月工资和大白菜价格都相应增加了一百倍,而房价只增加了十六点六倍,所以房子等于没有涨价。买不起房子的人对于房产大佬们的强词夺理当然怒火中烧,但自从买房后,李先生说,他现在不再希望房子降价了,角色的转变带来了利益和愿望的巨大变化。在中国社会中,真正盼望房子降价的只有弱势群体,无论政府、官员还是中上层百姓,他们都希望房价上走。
从政府层面看,从上世纪九十年代后期开始,土地出让金已成为地方“第二财政”。统计显示,二零零二年至二零零六年间土地出让金约占同期全国地方财政收入的35%~47%。在遭遇全球经济危机的今天,拉动中国经济的“三驾马车”(外贸、内需与投资)一齐熄火,政府希望房地产继续走高,一则保住地方财政,二则也是为了解救银行,因为中国80%左右的土地购置和房地产开发资金均来自银行贷款,其中个人按揭贷款约占银行贷款的20%,房地产低迷势必增加银行的烂帐。从个人层面看,中国社会的精英阶层们基本上都已购买房产,谁会主动让自己利益吃亏呢?于是,既得利益者们将“泡沫无害论”当成了政府决策的基石。
中国经济发展的地雷
然而也有少数“杞人忧天”者在痛心疾首地大声呼喊。前不久《财经》杂志知名经济学家谢国忠评论说,中国股市和房地产市场价值被高估了 50%,甚至100%。中国资产市场已成为一个巨大的“庞式骗局”——价格完全靠升值预期来支撑。当没有更多人加入这场涨价狂欢、没有足够资金来喂饱贪心“野兽”之时,泡沫也就破裂了。
目前中国城市居民人均住房面积二十八平方米,在国际上也算高的,房地产业产能的绝对过剩将很快导致没有足够的人来住满所有的房屋,建筑空置意味着财富的永久性损失,同时也将摧毁整个银行系统。高楼价导致的人口出生率降低,社会财富分配差距的扩大,这些泡沫危害都将展现。目前当局采用走走停停的办法,刺激和打压政策交替出现,会导致股市和房市每年出现一次大波动,但不能真正解决问题。
谢国忠建议那些认为泡沫无害论者,“应该看看日本和香港,看看泡沫究竟如何不出境而造成了巨大的破坏。”他还预测说,“当美元复苏时,中国的资本市场,也许整个经济,都将出现‘硬着陆’。我希望那些大力鼓吹泡沫的人,能够站出来,为造成损失承担责任。”
很多人也指出,政府的四万亿投资计划的受益者不是中小企业,不是民间投资,不是民生,甚至不是“铁公基”(铁路、公路、基础建设),而是房地产。然而即使在房地产对GDP贡献最大的二零零七年,其对GDP增长的贡献也没有超过1%。很多人担心,房地产的非理性暴涨影响中国经济结构调整和复苏的步伐,必将成为中国经济发展道路上最大的地雷。
目前政策向房地产倾斜,“虹吸效应”已危害其他产业。由于房地产价格与居民收入的严重背离,购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌,其他产业因消费能力不足而萎缩。而且大量信贷资金流向房地产,导致其他产业金融资源不足的挤出效应,再加上由于政策摇摆导致政府信用破产,民众担心房地产价格再次暴涨,悲观对待未来消费,这些都将进一步延缓中国经济的复苏。
如今中国已经失去了一次让房地产泡沫低成本破灭的机会,假如继续吹大房地产业泡沫,当地产绑架银行,待泡沫破裂时,等待中国的是比美国两房危机更加惨痛的后果。